Инвестиции в российскую недвижимость в первом квартале 2019 г. сократились на 15% до 35 млрд руб. по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года (41 млрд руб.), подсчитала компания CBRE.
Лидер по объему инвестиций - сегмент торговой недвижимости (50% инвестиций).
Основное изменение произошло в структуре объема инвестиций в январе-марте этого года по сравнению с I кварталом 2018 г.: снизился объем сделок по приобретению недвижимости под собственные нужды (конечными пользователями), а также более чем в 1,5 раза сократился объем вложений в жилой сегмент, в то время как объем инвестиционных сделок по приобретению коммерческой недвижимости с целью получения дохода существенно вырос.
Сегмент офисной недвижимости, доля которого составила не более 10% от всех инвестиций, показал очень низкий уровень заключенных сделок, во многом связанную с отсутствием большого количества качественного продукта, доступного для приобретения. При этом, спрос на офисные объекты есть.
По прогнозам CBRE, инвестиции в офисную недвижимость отыграют потерянные позиции по итогам 2019 г.
В 2019 г. ожидается более высокая, чем в предыдущем году, инвестиционную активность в сегменте гостиничной недвижимости. На улучшение состояния рынка гостиничной недвижимости сказываются ожидание увеличения туристического потока в Россию, которому отчасти поспособствовало успешное проведение чемпионата мира по футболу, а также эффект низкой базы.
Последнее является одним из факторов, привлекающих как иностранных, так и российских инвесторов, пул которых увеличился за последнее время. Китайские компании зачастую рассматривают объекты "под себя", имея стратегию по заполнению отеля своими гостями, приезжающими в Россию с целью туризма и бизнеса.
Другие рассматривают вложения в гостиницы как финансовые инвестиции.
Иностранные инвестиции
Иностранный капитал в I квартале 2019 г. составил порядка 35%, это выше показателя за 2018 г. (22%), но стоит учитывать, что увеличение доли в I квартале связано в большей степени с одной сделкой с участием чешской компании PPF Real Estate Russia (покупка ТЦ Невский Центр в Санкт-Петербурге), что нельзя назвать трендом.На долю российского капитала пришлось около 65% инвестиций, при этом в его структуре несколько увеличилась пропорция государственных вложений. В последние 3 года доля госкомпаний в годовом объеме инвестиций сокращалась (34% в 2016 г., 12% в 2017 г. и только 3% в 2018 г.), однако в I квартале 2019 г. этот показатель подрос до порядка 15%.
CBRE ожидает сохранение этой пропорции по итогам года за счет увеличения активности представителей гос. сектора, которые ориентированы на приобретение недвижимости как под собственные нужды, так и в инвестиционных целях.
Москва и Питер
В I квартале 2019 г. Москва начала отыгрывать долю в объеме инвестиций, которая заметно снизилась в прошлом году. В январе-марте этого года на рынок столицы пришлось порядка 55% вложений против 36% в аналогичном периоде 2018 г.При этом, доля рынка Санкт-Петербурга остается относительно высокой – около 40%. Инвестиционная активность на региональных рынках недвижимости в I квартале была низкой, в I квартале на них пришлось 5% вложений против 6% в I квартале 2018 г.
Ожидаемое ускорение инфляции в начале года (5,2% в феврале) при положительной динамике курса рубля и цены на нефть позволили Центральному Банку сохранить ключевую ставку на уровне 7,75%.
Ставки капитализации на премиальные объекты коммерческой недвижимости также остались в диапазонах конца прошлого года: 9,00-9,5% - на торговые центры, 9,00-9,75% - на бизнес-центры и 10,75-11,25% - на складские объекты. При этом, сделок с премиальными объектами практически нет.
