В 2020 году в большинстве регионов России наблюдалость повышение темпов роста цен на жилье, что негативно сказывалось на его доступности. О ключевых причинах этой тенденции рассказал Банк России в аналитической записке «Жилищное строительство».
Почему такой сильный рост
Во второй половине 2020 г. ускорение роста цен на жилье происходило как на первичном, так и на вторичном рынке и было характерно для большинства регионов. При этом темпы оставались заметно выше уровня увеличения потребительских цен. Существенное повышение стоимости жилья может в значительной степени нивелировать положительный эффект от снижения ипотечных ставок.
Согласно альтернативным источникам данных, рост цен на первичном и вторичном рынках жилья по итогам 2020 г. оценивается как выше, так и ниже, чем зафиксировано Росстатом.
Так за 2020 г. прирост средних по России цен на первичное жилье оценивается в диапазоне от 11 до 48%, на вторичное – от 8 до 16%. Различия в подходах к формированию баз данных по ценам на рынке жилья, региональной и/или структурной специфике, периодичности
сбора, валюте измерения предопределяют дифференциацию альтернативных индексов цен.
В целом ускорение роста цен на недвижимость во II полугодии 2020 г. происходило под влиянием следующих основных факторов:
• Значительный рост спроса на жилье. Во многом из-за увеличения доступности ипотечных кредитов в условиях смягчения денежно-кредитной политики Банка России и действия льготных ипотечных программ, в первую очередь — «Программы 6,5%».
Так, в июле-декабре 2020 г. в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб., тогда как в те же месяцы 2019 г. – около 115 тыс. ипотечных кредитов общим объемом до 265 млрд руб. ежемесячно.
• Низкие ставки по депозитам населения и сохранение экономической неопределенности привели к увеличению привлекательности жилья как средства сбережения.
• Ограниченное предложение жилья. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 г. составил 82,2 млн кв. м, что близко к уровню 2019 г. При этом, несмотря на поддержку со стороны спроса, сохранился тренд на снижение объемов текущего строительства многоквартирного жилья, наблюдающийся с середины 2019 г. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, увеличением издержек застройщиков, а также продолжением адаптации компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.
• Рост издержек застройщиков. Увеличение затрат связано в основном с ростом цен на стройматериалы и временным дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа в условиях пандемии COVID-19. Так, в IV квартале 2020 г. значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы на зарубежных сырьевых рынках. Вклад в рост издержек вносили также произошедшее ослабление рубля и в целом повышение волатильности на мировых товарных рынках.
Что дальше
В ближайшей перспективе ситуация в жилищном строительстве будет зависеть от скорости восстановительных процессов в экономике, объемов и характера государственной поддержки отрасли, а также ее способности обеспечивать необходимое предложение жилья, отмечается в обзоре Банка России.
В первые месяцы 2021 г. сохранялись признаки высокой активности участников ипотечного рынка. За январь было выдано свыше 95 тыс. кредитов (против 78–79 тыс. в январе 2018–2020 гг.). Однако в более длительной перспективе можно ожидать умеренного снижения этой активности.
Рост цен на недвижимость, исчерпание эффекта «опережающего спроса», связанного со стремлением воспользоваться преимуществами «Программы 6,5%», и завершение цикла смягчения денежно-кредитной политики будут оказывать сдерживающее влияние на ипотечный рынок.
В начале 2021 г., на фоне значительного роста цен и рисков перегрева на рынке жилой недвижимости и в сфере ипотечного кредитования активизировалось обсуждение перспектив продления антикризисной программы льготной ипотеки. Правительством Российской Федерации, Банком России и бизнес-сообществом рассматриваются различные варианты реализации «Программы 6,5%» во II полугодии 2021 г.
ЦБ обращает внимание на возможность возникновения рисков перегрева рынка и фактическое снижение доступности недвижимости для населения из-за роста цен. Предложение Банка России состоит в том, чтобы сохранить программу льготной ипотеки в тех регионах, где цены на недвижимость выросли незначительно и имеется достаточный объем предложения на первичном рынке жилья.
БКС Мир инвестиций
