Еще каких-то два года назад многие новички на рынке, в том числе и известные блогеры, в один голос советовали покупать акции. Фондовые рынки росли, а рынок недвижимости и инструментов с фиксированным доходом были не в приоритете. Однако наступил 2022 год, американский рынок акций упал на 15%, а российский обвалился более чем на 30%. Теперь люди гораздо лучше понимают, что в инвестициях всегда важна диверсификация. При этом диверсификация должна быть не только по компаниям и отраслям, но и по видам активов.
Только за последние 6 лет цены на жилую недвижимость в России выросли более чем в два раза: с 60 тыс. рублей за квадратный метр в 2016 году до 132 тыс. рублей в 2022.
Коммерческая недвижимость также не отстает. Если офисы и торговые центры теряют арендаторов из-за тренда на цифровизацию и «удаленку», а также из-за ухода иностранных компаний, то промышленные и складские помещения процветают. В 2021 году общий объем сделок со складской недвижимостью в России составил 4,5 млн кв. м. Это на 36% больше, чем в 2020 году.
Стоит ли инвестировать в недвижимость?
Рынок недвижимости всегда отличался большей стабильностью, чем тот же рынок акций - тем более, когда покупка американских бумаг опасна с инфраструктурной точки зрения, а российских - с рыночной. И хоть доходности в “квадратных метрах” не такие высокие, волатильность несравненно ниже. Более того, если инвестировать в российскую недвижимость, риск санкций или каких-либо ограничений со стороны других государств равен нулю. Это в последнее время стало немаловажным фактором.
Главная проблема инвестиций в недвижимость
Минусов у инвестиций в рынок недвижимости тоже хватает, и самый большой из них — высокий порог входа. Если отдельную квартиру для сдачи в аренду могут позволить себе единицы, то денег на коммерческую недвижимость хватит разве что миллиардерам. Для решения этой проблемы инвесторы объединяются в группы и совместными усилиями собирают необходимую сумму.
В США для этого создают отдельные компании. Они называются real estate investment trusts или сокращенно REIT. Это фонды недвижимости, акции которых торгуются на фондовой бирже. Их особенность заключается в том, что 90% прибыли фонда должно распределять между акционерами в виде дивидендов.
Часть акций REIT пока еще доступна на СПБ Бирже. Однако, как мы уже сказали, здесь основная проблема заключается в инфраструктурных рисках — такие акции могут оказаться в один момент просто заблокированы.
В России тоже есть что-то похожее. У нас это называется паевые инвестиционные фонды. Различные управляющие компании организовывают такие фонды, и на деньги пайщиков покупают объекты недвижимости.
Множество таких фондов доступны только для квалифицированных инвесторов. Рассмотрим сначала их, затем перейдем к вариантам для неквалов.
Инструменты для квалифицированных инвесторов
Минус ЗПИФов для квалифицированных инвесторов заключается в том, что раскрытие информации по ним в публичном доступе не предусмотрено законодательством. То есть, если УК сама не раскрывает этих данных, то подробнее узнать о структуре активов или правилах управления вы можете только у менеджеров этой компании напрямую. Так, большое количество фондов предлагают компании Gamma Group, АК БАРС – Инвестиции, Объединенная УК и другие. Но посмотреть подробную информацию по их фондам через тот же сайт компании не представляется возможным.
Единственная УК, которая раскрывает информацию о фондах для квалов, из тех, что нам удалось найти — это PARUS Asset Management. Компания PARUS Asset Management предлагает фонды одного объекта. Это фонды, где единственным активом является один объект недвижимости. В каталоге есть фонды, где объектом является логистический центр Ozon (ЗПИФ Парус ОЗН), логистический центр “Сберлогистики” (ЗПИФ Парус Сберлог), а также
Логистический комплекс NORDWAY ( ЗПИФ Парус-Норд). Годовая доходность таких фондов, по заявлениям самой УК составляет 20% годовых (10% от арендного потока и 10% от роста стоимости паев). Однако здесь есть риски: история 1 объект = 1 ЗПИФ кажется довольно рискованной. Более того, в инструментах есть кредитное плечо, которое использовала УК для приобретения складов.
Инструменты для неквалифицированных инвесторов
Для неквалов сейчас также доступно достаточно большое количество фондов. Рассмотрим наиболее известные.
Начнем с ЗПИФ «Арендный поток-2» от Альфа-Капитал. Фонд инвестирует в объекты недвижимости под магазины компании X5 Retail Group («Перекресток» и «Пятерочка»). По заявлению самой компании, планируемые к покупке торговые объекты уже имеют подписанные долгосрочные договора аренды под 11-13% годовых.
Однако некоторые частные инвесторы отмечают основной риск этого фонда — аффилированность УК с якорным арендатором всех объектов в фонде. X5 Group вместе с УК «Альфа-Капитал» входит в консорциум «Альфа Групп». Ходили слухи, что в тяжелые пандемийные времена X5 получил отличную скидку по аренде, а инвесторы - очень низкую доходность.
Следующим на очереди идет ЗПИФ “ПНК-Рентал”. Это своего рода REIT на российском рынке. Девелопер PNK group строит, сдает промышленные и складские объекты, а уже с арендатором продает их фонду “ПНК-Рентал”, в котором сам является соинвестором. На данный момент общая стоимость объектов фонда составляет более 5 млрд руб. Они используются в основном для размещения складов, логистических центров и других объектов промышленного назначения. Ожидаемая годовая доходность паев ПНК, по заявлениям самой компании, находится в районе 12-14% годовых. Также паи фонда можно купить на Московской бирже.
Ну и напоследок рассмотрим фонды от УК Первая (бывший Сбер). УК предлагает 4 ЗПИФа недвижимости: Коммерческая недвижимость, Арендный бизнес 2, 3, 6. Возьмем один, и посмотрим, что внутри.
ЗПИФ Арендный бизнес 2 является фондом одного объекта. Если мы посмотрим в структуру активов, то увидим, что 88% занимает объект в Московской области общей площадью 32835 кв.м. По адресу понимаем, что это ТРЦ «Карнавал». Также около 1% фонда занимает прилежащая ТРЦ территория, а остальные средства распределены на депозитах в банках. Достаточно неплохой вариант инвестирования, но для неквалов стоимость пая в размере 266 тыс. рублей может оказаться достаточно высокой.
Вывод
Итак, мы рассмотрели основные инструменты для инвестирования в недвижимость на российском рынке. Однозначно их гораздо больше, но для общего понимания принципа их работы достаточно было рассмотреть вышеуказанные. Важно: при выборе ЗПИФа всегда читайте правила доверительного управления и ключевой информационный документ, обращайте внимание на структуру активов, а также на размер уплачиваемых комиссий.
