О развитии строительной отрасли, защите прав дольщиков рассказал в программе "Мнение" Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России.
- Сколько жилья введено в строй? Как вы оцениваете активность на рынке строительства жилья?
- Предыдущие 2 года, 2014 - 15-й были очень эффективными, не смотря на определенные сложности в экономике. Соответственно, мы сдали 83 и более 85-ти миллионов квадратных метров по 2014-му и 15-му году. Такие показатели рекордны даже по отношению к советскому периоду. Такой высокий результат был достигнут благодаря государственной программе по субсидированию процентной ставки по ипотеке.
Я напомню, что когда ключевая ставка поднялась до 17%, то всем стало очевидно, что без государственной поддержки ипотека перестанет существовать. Решение по субсидированию ставки были приняты по поручению Президента достаточно быстро. За 2 месяца нам удалось запустить эту программу. Это дало определенный эффект.
Что происходит в этом году? Мы подводим первые промежуточные итоги по итогам октября-ноября месяцев. Более 55 миллионов квадратных метров жилья введено уже в этом году.
Какие прогнозы? Объемы строительства индустриального жилья, то вводы не меняются и остаются по сути на уровне прошлых двух рекордных годов. То, что касается ИЖС (индивидуального жилищного строительства) наблюдается небольшое падение, порядка 5-6%.
За строительство индустриального жилья в первую очередь отвечает и Правительство и наше Министерство, мы рады тому, что несмотря на все сложности застройщики двигаются вперед. Впереди всех нас ждет большая работа по защите долевого строительства.
- Поправки в 214-й Закон «Об участии в долевом строительстве» уже внесены. Вокруг них очень много споров. Получается, что долевое строительство как бы не существует, и купить квартиру человек может только после того, как она построена. С одной стороны, это защищает его интересы. С другой стороны, это сказывается на цене квадратного метра?
- Это не совсем так. Мы не будем пугать россиян. Действительно, тема так называемых эскроу счетов обсуждалась. Мы смотрели как работают в странах Западной Европы, договоры участия, они редко применяются, больше применяются счета эскроу . Мы изменениями в 214-й Федеральный Закон такую возможность предоставляем. Но отнюдь не делаем ее пока, во всяком случае, единственно возможной.
Пока мы ужесточаем определенные требования к застройщику. То, что касается, собственно говоря, уставного капитала застройщика, и я считаю это правильно. Поскольку, если компания планирует собирать деньги с граждан, необходимо все-таки иметь определенный запас прочности.
Самое главное нововведение, которое будет внесено в ближайшие дни в виде изменения в четыре федеральных закона, касаются нового фонда. Эта работа ведется по поручению Президента, которую Президент дал на заседании Госсовета в этом году. Это введение нового Института Государственного компенсационного фонда долевого строительства.
- Расскажите об компенсационном фонде подробнее?
- До сегодняшнего дня договора долевого участия, или сокращенно ДДУ, страховались в различных страховых компаниях. На этот вид страхования существовали сомнительные, так скажем, тарифы – 0,2 - 0,3%.
Всем экспертам было очевидно, что по таким тарифам никакие обязательства не будут выполнены в случае возникновения негативных нюансов, которые могут появиться в процессе долевого строительства.
Были ужесточены требования к страховым компаниям. Это привело страховые тарифы в соответствие с экономическими реалиями, но все равно 100% эффекта не дало. Поэтому на Госсовете этот вопрос серьезно обсуждался, было принято решение о создании Государственного Фонда, который будет единым страхователем по договорам долевого участия.
По аналогии можно привести пример АВС, который защищает граждан, которые размещают свои средства на депозиты в банках. В случае возникновения страхового случая фонд компенсирует гражданам до 1,4 млн рублей.
В данном случае задействован примерно такой же подход, но он более сложный. На стартовом этапе для всех компаний устанавливается единый тариф на уровне 1%. Такой размер тарифа примерно соответствует тем тарифам, которые сегодня существуют у страховых компаний.
Обращаю внимание на один существенный вопрос, который задают многие застройщики: «Будет ли оставаться и страхование в страховой компании, и еще и Фонд долевого участия компенсационный?».
Итак, если хотя бы один договор долевого участия продан и застрахован в соответствующей страховой компании до Нового года, то тогда уже этот дом и дальнейшее его ДДУ, страхуется в этой же страховой компании.
Если первый договор долевого участия застрахован будет например, 2 января будущего года, то тогда этот дом полностью будет страховаться уже по новым правилам в Едином Государственном компенсационном фонде договоров долевого участия.
Это очень важный момент. С Нового года рынок ждет новая реальность. Мы уверены в том, что принятые меры повысят доверие людей. Страхование в государственном институте это несколько иной уровень доверия.
- Какой объем фонда планируется создать?
- В фонд будет отчисляться 1% от любого договора долевого участия. Наши расчеты показывают, объем компенсационного фонда составит порядка 30 миллиардов рублей по итогам года. Получается достаточно приличный объем для того, чтобы подстраховать людей, которые принимают участие в долевом строительстве для того, чтобы в случае возникновения каких-то проблем, этот фонд эти проблемы мог перекрывать.
- После повышения требований к уставному капиталу компаний застройщиков, сколько из них, как вы предполагаете, уйдут с рынка?
- Ну, вы знаете, у нас все очень четко дифференцированно. Я прошу застройщиков обратить на это внимание. Все зависит от объема квадратных метров жилья, который предполагается к вводу. Согласно законодательства, нет минимального размера уставного капитала и возможностью работы на рынке с договорами долевого участия. Такого нет. Все зависит от объема. Например, большая компания, которая строит полмиллиона квадратных метров в год, предъявляются требования соответственно в пропорции ровно тем объемам, которые планируются к вводу. Для небольших компаний, которые строят по 1-2 дома требования к уставному капиталу иные.
Такая система применяется специально, чтобы исключить возможность применения единого подхода. Россия очень большая страна, в регионах возникают различные условия работы. В крупных городах, такие как Москва, Санкт-Петербург одни условия, в других крупных городах и других регионах совершенно иные условия, иные возможности. Поэтому применять единые регламенты во всех регионах невозможно и регламентировать деятельность всех строительных компаний и все проекты ДДУ.
- Сколько компаний в настоящее время проходят процедуру банкротства, или находятся предбанкротном состоянии, сколько проходят санацию?
- Если говорить о условной санации, потому что термин «санация» мы применяем больше к финансовым институтам. Если говорить о достройке, то сегодня можно говорить про один крупный проект, это группа компаний СУ-155, которая оказалась действительно в связи с неправильно выстроенной экономической моделью в сложном экономическом положении.
- А еще в более сложном положении оказались дольщики, люди, которые стали клиентами компании?
- Порядка 30 тысяч семей могли остаться без квартир в 14-ти регионах, Российской Федерации. Поэтому Правительство приняло решение, было специальное заседание соответствующей Правительственной комиссии, было принято решение о том, что Правительство вмешается в данный вопрос, несмотря на не свойственные полномочия, потому что это не государственная компания, а частная компания.
Мы подключили банк «Российский капитал», банк с государственным участием, который занимается активными пассивами компании, которые остались от группы компаний СУ-155, и достройкой незавершенных объектов. Объемы уже неплохие. До конца года еще несколько домов будет введено. Я думаю, что мы эту работу вместе с банком до конца доведем. Мы рассчитываем, что в будущем появление Государственного компенсационного фонда будет максимально страховать наших людей.
- Это единственный пример или есть другие кандидаты на такую же помощь?
- Таких серьезных объемов и таких серьезных проблем больше в стране нет. Есть региональные точечные проблемы, которые возникают в разных регионах. Я осознанно сейчас не будут называть ни компании, ни субъекты Российской Федерации.
- Как вы рекомендуете решать эти проблемы?
- Многое зависит от той схемы, по которой работала компания. Если компания-застройщик работала открыто по 214-му Федеральному Закону о долевом строительстве, то там все механизмы прописаны. Это и подбор нового инвестора, передача ему прав, обязанностей, активов, и так далее. Здесь все регламентировано, все понятно, и все реально к реализации.
Существует практика, когда регионы берут на себя определенные обязанности, и они должны это делать, когда повышение темпов строительства для некоторых застройщиков с условием взять на себя ответственность по обременениям в части погашения этих проблем по обманутым дольщикам, есть и такие подходы.
Гораздо сложнее, когда используются схемы, ухода от 214 Федерального Закона. Например, раньше была лазейка в законодательстве, мы сейчас ее устранили, когда можно было делать так: брали ЖСК на целый квартал, строился целый микрорайон и все один ЖСК. В новом законодательстве такой лазейки больше нет. Сегодня один дом – один ЖСК.
Люди кредитуют это ЖСК, а ЖСК кредитует застройщика. Никакой гарантии нет. Я неоднократно обращался к людям – смотрите, чтобы обязательное участие строительной компании в 214-ом Федеральном Законе было, когда вы выходите на Договор долевого участия, и Договор долевого участия должен быть именно Договором долевого участия, а ни какого кредитования там не должно присутствовать. Очень важно провести консультации с юристами. Мы максимально закрыли лазейки в законодательстве, к сожалению осталось еще определенное количество людей, которые пострадали. В подобных случаях вопрос скорее ни к нашему ведомству, а к правоохранительным органам, которые должны заниматься этими «предпринимателями».
- Как вы охарактеризуете сложившуюся ситуацию на строительном рынке это очищение или сжатие рынка в условиях экономического кризиса?
- Губернатор Московской области, Андрей Воробьев сказал мне, что порядка 600 компаний в одном крупном субъекте, работают со средствами граждан. Андрей Воробьев справедливо отмечает, что: «Ни я, ни мои заместители, мы просто даже не знаем эти компании, а это же все-таки серьезный подход к делу».
Если есть собственные средства, или свои, или кредитные, пожалуйста, стройте. Но, когда вы берете в займы у людей, когда вы используете принцип договоров долевого участия, то должна работать, в первую очередь, репутация компании. Такую компанию должны знать и региональные и муниципальные власти. Конечно, я понимаю, что такое большое количество компаний региональная власть не может отследить. Поэтому, я думаю, что и очищение рынка вредным не будет.
- Как бы то ни было, а те новшества, которые вы сейчас анонсировали, предлагают некий период адаптации застройщиков, что неизбежно скорее всего скажется на цене квадратного метра, на ценах на рынке недвижимости. Каковы ваши прогнозы, насколько может произойти повышение, и будет ли оно?
- Вы знаете, мы анализировали стоимость, уровень тарифа по страхованию. Он порядка 1%. Есть страховые компании, предлагающие свои услуги ниже, есть выше. Но тариф порядка 1% является средним по стране. Поэтому никакого удорожания произойти не должно. Главное нововведение, вопрос второй, что со временем мы будем рассматривать возможность дифференцированного тарифа. Цена репутации для строительной компании, достаточно важна.
Мы прекрасно понимаем, что наверно мы должны будем найти со временем механизм, когда у компании с репутацией, с объемом ввода квадратных метров по году должен быть один тариф, а у новичка, где рисков больше, должен быть другой тариф. Но единственный вопрос, кто будет определять эти рейтинги, это важный момент. Пока мы ищем возможные варианты. Не хотелось, чтобы некий чиновник сидел и своим решением, выбирал по определенным критериям ту или иную компанию, у какой компании будет какой тариф.
Поэтому мы приняли решение, пока начать с равного для всех тарифа, а дальше будем искать определенные возможности для дифференциации этого тарифа.
- Тем не менее, когда спрашиваем строительных застройщиков, представителей строительной отрасли, как складывается себестоимость квадратного метра, они среди материалов и конъюнктуры рынка, называют и ответственность застройщиков за подключение к электросетям, за обслуживание коммунальной структуры. В принципе, справедливо сказать, что государство должно было бы создать эти условия. Но если, скажем, как складывается этот диалог между государством и строительными компаниями, есть ли программы помощи и поддержки?
- Только несколько крупных субъектов Российской Федерации могут позволить себе закладывать стоимость инфраструктуры в стоимость квадратного метра. Это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область и еще ряд крупных субъектов Российской Федерации.
- Где платежеспособное население?
- В остальных субъектах Российской Федерации часть нагрузки брали на себя муниципалитеты. Сегодня с региональными, муниципальными бюджетами сложно и много задач, большая нагрузка.
Правительство приняло решение и в бюджете средства эти учтены. Это выделение 20 миллиардов рублей в рамках приоритетного проекта, который как раз подразумевает развитие жилищного строительства, ипотеки, арендного жилья. Было принято решение о выделении этих средств на программы комплексного освоения территории. Речь идет только о комплексном освоении территории. Субъектам Российской Федерации будет оказана помощь в части субсидирования процентной ставки по строительству инженерных сетей, и по прямым субсидиям по социальной инфраструктуре, в первую очередь, это касается детских садов для микрорайонов комплексной застройки, реже школ.
За счет этих средств возможно финансирования транспортных развязок, внутриквартальной транспортной инфраструктуры.
Раньше эту нагрузку брали на себя муниципалитеты или регионы. Сегодня такой возможности нет. Поэтому эти 20 миллиардов рублей, которые сейчас появились в бюджете, это очень хорошее подспорье, очень хорошая поддержка для регионов и региональных застройщиков.
Другой вопрос, что они должны теперь защищать свои программы, защищать свои микрорайонные комплексные застройки, не пытаться подвести под эту задачу какие-то моменты, связанные с точечной застройкой. Речь идет только о комплексном освоении территории.
- Какие квартиры предпочитают сегодня россияне? Какого размера, по какой цене? Только ли эконом-класс или растет спрос на жилье бизнес-класса?
- Во-первых, мы уходим от формулировки экономический класс, потому что вообще мировой термин, это стандартное жилье. Даже жилье экономического класса, мы как-то на международных встречах не могли перевести. Поэтому жилье стандартное. Как раз стандартное жилье сейчас очень востребовано.
- Могут ли саморегулируемые организации влиять на добросовестность участников рынка, а также самостоятельно регулировать цены?
- В мае этого года прошло заседание Государственного Совета под руководством Президента, где было отмечено, что сами строители жаловались на принцип лицензирования, что необходимо сделать саморегулирование, чтобы мы сами регулировали регулировали отрасль. К сожалению, в полной мере этого не произошло.
В настоящее время, большой объем нареканий возникает к принципам саморегулирования. Мы провели целый пакет законодательных инициатив, который меняет системы саморегулирования. Очень надеемся, что после введения в действие изменений саморегулирование будет более эффективным.
Если раньше был один Компенсационный фонд для участников строительного рынка, который только работал в том случае, если причинялся какой-то ущерб третьим лицам. Конечно, за все время существования саморегулирования – за 8-9 лет было выплачено порядка 70 миллионов из этого Компенсационного фонда, а собрали приблизительно около 100 миллиардов рублей.
Понятно, что такое саморегулирование не дает определенного эффекта. Поэтому принято несколько ключевых решений. Важное ключевое решение относительно того, что будет два Компенсационных фонда. Один также будет за ущерб третьим лицам компенсировать возникшие вопросы, а второй будет компенсировать в случае невыполнения взятых на себя договорных обязательств.
От взносов в компенсационные фонды и от участия в саморегулируемой организации будут освобожден малый бизнес.
Малый бизнес, то есть вообще обязанность быть членом саморегулируемой организации остается только за генеральным подрядчиком. Если компания претендует на генподряд, государственные, не государственные стройки – не важно, то она должна получать допуск саморегулируемой организации. Если такой задачи нет, можно такой допуск не получать. И это главное нововведение сегодня.
- Власти анонсируют повышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги на 7%?
- Нет, тарифы на жилищно-коммунальные услуги вырастут на 4%.
-Такие показатели укладываются в пожелание государства повышать тарифы минус 1% от уровня инфляции. Температура горячей воды изменится или останется прежней?
- Мы ограничиваем не тарифы ЖКХ, мы ограничиваем совокупный индекс предельного платежа граждан. Людей, в конечном итоге, волнует ни конкретный тариф по той или иной услуге, а волнует строчка «итого», которая написана в платежке. Приняты определенные решения - 4%.
Далее, Федеральной антимонопольной службой дифференцируется это по субъектам Российской Федерации, где может быть в одном субъекте больше чуть индекс совокупного платежа, где-то, наоборот, меньше, но в среднем по стране должно быть не более 4%.
В случае, если возникают какие-то форс-мажорные обстоятельства, например, там в каком-то муниципалитете произошла газификации, и появился новый какой-то платеж, безусловно, тогда совокупный платеж вырастает. Поэтому нужно в таких случаях собирать соответствующее заседание Думы, либо городской, либо районного совета, и принимать соответствующее решение. Но никакие самостоятельные решения по тому, чтобы быть выше предельного индекса совокупного платежа, не принимаются ни кем в индивидуальном плане абсолютно.
