В понедельник был опубликован указ президента "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года".
В рамках этого указа глава государства поручил снизить вдвое уровень бедности в стране, обеспечить устойчивый рост реальных доходов граждан, рост уровня пенсионного обеспечения не ниже инфляции, улучшать жилищные условия не менее 5 миллионов семей ежегодно, обеспечить ипотеку в 8% для семей со средним достатком, обеспечить повышение продолжительности жизни до 78 лет, а к 2030 году - до 80 лет.
По оценкам правительства, выполнение задач нового "майского указа" требует суммарно около 25 триллионов рублей. По словам премьер-министра Дмитрия Медведева расходы на приоритетные направления необходимо увеличить на 8 триллионов рублей по сравнению с запланированным уровнем для успешной реализации указа.
"По предварительным подсчетам, объем средств будет увеличен на треть и составит в ближайшие годы около 25 триллионов рублей, то есть к запланированным раньше деньгам необходимо будет добавить не менее 8 триллионов рублей. Причем хотелось бы подчеркнуть, что это минимальный уровень. Если дополнительные доходы будут появляться, мы, конечно, найдем им применение", - сказал Медведев.
Снижение ставки по ипотеке до 8% возможно в рамках двух сценариев: снижение ключевой ставки ЦБ до 6% или же реализация масштабных специальных программ для определенных категорий населения (бюджетников) в рамках которых ставка будет субсидироваться государством.
В том случае, если ЦБ не успеет понизить ставку до 6% в ближайшие 5 лет, правительство будет вынуждено начать подготовку к реализации массовой программы предоставления ипотеки по 8% через крупные госбанки (ВТБ, Сбербанк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк). В результате таких программ бюджетники и наименее состоятельные группы населения а также многодетные семьи смогут получить ипотечный кредит по 8%, в то время как другие группы населения будут брать ипотечные кредиты по 9-11%.
В целом правительство уже многое сделало для того, чтобы ипотека в стране была доступнее. Более того, мы наблюдаем своего рода ипотечный бум, а эксперты и ЦБ периодически рассуждают о рисках своего "пузыря".
Но здесь стоит выделить один важный момент: Владимир Путин также требовал сохранить инфляцию на приемлемом уровне - не выше 4%. Таким образом, можно сделать вывод, что к ЦБ есть рекомендация резко не снижать ключевую ставку. Отчасти поэтому стоимость ипотечных кредитов даже на 2024 г. находится на относительно высоком уровне. Иными словами, к указанному сроку мы можем ожидать, что ключевая ставка будет составлять около 6%.
Любой экономист скажет, что для достижения темпов роста ВВП в 8% в год, ключевая ставка ЦБ должна быть где-то в районе 4% или даже ниже, то есть кредитные средства должны быть доступны, причем не только населению, но и малому и среднему бизнесу, поскольку именно бизнес обеспечивает экономический прирост и конкуренцию, а потребитель, покупая что-то на заемные средства, зачастую лишь увеличивает свою долговую нагрузку.
В то же время, дешевая ипотека не сделает жилье в России доступнее, если объемы строительства будут сокращаться с учетом запрета долевого строительства. Для реализации плана по строительству до 120 миллионов квадратных метров жилья в год возможно только при участии государства или населения в софинансировании процесса самой стройки.
Из-за сворачивания неэффективной системы долевого строительства рынок лишился серьезного объема частного капитала. Проблема в том, что без дешевого финансирования, расходы на привлечение дополнительного капитала лягут на плечи конечного потребителя, что сделает жильное менее доступным при ставке в 8%. Даже в случае реализации адекватного механизма страхования системы долевого строительства часть стоимости страхования риска перейдет на конечного потребителя в том числе или увеличит себестоимость квадратного метра. Особенно эта проблема актуальна в условиях падающих реальных доходов населения. Без существенного изменения динамики доходов населения рассчитывать на спрос на жилье не приходится.
В этих условиях государство вновь придется напрямую вмешиваться в процесс и добиваться роста доступности жилья путем реализации масштабных программ, за счет которых удастся увеличить объемы вводимого жилья по приемлемым ценам. Такой процесс может быть реализован в рамках реновации, только масштабированной на всю России с привлечением ресурсов Министерства Обороны и госкорпораций.
