В последние годы рынок недвижимости в Германии переживает строительный бум. Главной причиной повышенного интереса к недвижимости является политика Европейского центрального банка — снижение процентных ставок по кредитам. Казалось бы, низкие проценты должны дать возможность гражданам со средним достатком приобретать собственные квартиры и дома. О том, почему этого на самом деле не происходит, рассказывает Наталья Маурер.
В Германии с 2010 по 2016 гг. стоимость квартир и домов возросла больше чем на 30%, особенно в таких городах, как Мюнхен, Берлин и Гамбург. Дороже стала не только земля, но и само строительство. Строительные фирмы концентрируются в основном на состоятельной части населения, которая может заплатить за недвижимость любую цену. Большую роль в повышение цен играют также и завышенные государственные нормы по энергосбережению. В результате квартиры и дома перекупают спекулянты или состоятельные граждане, для того чтобы потом сдавать в наем. Вместе с ценами на недвижимость сильно повысилась и стоимость съемного жилья.
Съемные квартиры: плюсы и минусы
В Германии хороша развита система доходных домов. Эта система получила свое развитие после Второй мировой войны. Разрушенные города надо было восстанавливать, а людей, потерявших свои дома, где-то расселять. В середине 50-х гг. было построено большое количество съемных квартир. Сегодня примерно 57% граждан Германии не имеют собственного жилья. Преимущество такой системы заключается в том, что человек не привязан к недвижимости и при смене места работы всегда может поменять место жительства, найти съемную квартиру в другом районе или городе. В условиях глобализации, когда рабочие места переносятся в страны с дешевой рабочей силой, нужно быть мобильным.
Основной недостаток в том, что когда человек выходит на пенсию, самым большим расходом является плата за съемную квартиру. На сегодняшний день средняя стоимость съемной квартиры в месяц в Гамбурге составляет 17 евро за квадратный метр, стоимость дополнительных коммунальных услуг увеличивает чистую стоимость квартплаты еще примерно на 40%. Это довольна большая сумма, если учитывать, что в связи с демографическим кризисом и современной пенсионной системой размеры пенсионных выплат постоянно снижаются.
На сегодняшний день средняя пенсия после вычета социальных выплат составляет примерно 850-950 евро в месяц. Для того чтобы оставались деньги на питание, надо искать очень дешевую и очень маленькую квартиру, а именно таких квартир как раз очень и не хватает. В более выгодном положении находятся семейные пары: две пенсии в семье всегда лучше, чем одна. Одиноким пенсионером приходится просить социальную помощь у государства.
Собственный дом или квартира - что выгоднее?
Казалось бы, что идеальный вариант — это приобретение собственного жилья, для того чтобы к пенсии у человека была собственная крыша над головой, а платить надо было бы только за коммунальные услуги. Но не все так просто. Одним из главных условий для получения кредита является наличие 20% собственного капитала и возраст до 40 лет. У молодых семей с детьми, как правило, необходимых 20% нет, а людям после сорока лет не дают кредит, потому что существует большая вероятность того, что они не успеют его выплатить до пенсии.
Средняя стоимость нового собственного дома площадью 150 кв. м на сегодняшний день составляет примерно 400 тыс. евро. Получается, что для разрешения на кредит необходимо иметь минимум 80 тыс. евро собственных денег, которые должны покрыть такие дополнительные расходы, как работа нотариуса (1,4%), маклера (7,5%), налог на приобретение недвижимости (в разных землях от 3,5% до 6,5%) и т. п. При стоимости дома в 400 тыс. евро дополнительные расходы могут составить примерно 60 тыс. евро. Оставшиеся 20 тыс. с большой вероятностью уйдут на покрытие ошибок при расчете общих затрат. Что-нибудь всегда оказывается дороже, чем было изначально запланировано. Нельзя также забывать о том, что через 15-20 лет в доме будет необходимо менять отопительный котел, через 20-30 лет должны быть заменены окна и крыша. А это значит, что запас собственного капитала должен быть и постоянно пополняться.
В крупных городах и поселках существуют строгие предписания и ограничения по внешнему виду дома, количеству этажей и многим другим параметрам. В Гамбурге, например, высота дома не может превышать 7 м, а величина строения не должна превышать 25% общей площади участка. Дизайн здания определяет министерство строительства (Bauamt), любые изменения требуют обязательного согласования. Если в районе решено строить дома одного типа, то другой дизайн уже не пройдет. Последние несколько лет в моде квадратный минимализм.
Строгие предписания также могут влиять на стоимость дома и часто не позволяют сделать его дешевле на столько, на сколько бы хотелось, учитывая семейный бюджет. Например, гараж внешне должен выглядеть, так же как и дом. И если дом кирпичный, то и гараж должен быть выложен таким же кирпичом.
Немецкая газета FAZ (Frankfurter Allgemeine Zeitung) в одной из статей опубликовала примерный расчет стоимости объекта недвижимости в зависимости от ежемесячной суммы выплаты по кредиту (при процентной ставке - 2,5% и площади недвижимости 150 кв. м). Получается, что тот, кто может платить каждый месяц за кредит 650 евро, может позволить себе недвижимость стоимостью 181 тыс. евро. Тот, кто располагает свободной суммой 1500 евро в месяц, может купить себе дом или квартиру за 272 тыс. евро. А для того чтобы выплачивать кредит за дом стоимостью 400 тыс. евро, необходимо иметь в бюджете свободную сумму не меньше 2 тыс. евро. Только последняя сумма реально соответствует стоимости домов на рынке.
По условиям банка сначала выплачиваются проценты и только потом - сам кредит. Нельзя также забывать о том, что кредит придется выплачивать следующие двадцать пять или тридцать лет, а в течение этого времени может случиться все что угодно. Например, можно потерять работу, заболеть, могут сильно повыситься проценты (постоянный процент по кредиту получить на все 25-30 лет невозможно ни в одном банке), к тому же сама недвижимость может со временем обесцениться.
Вместо дома можно купить квартиру, однако у владельцев частных квартир дополнительные расходы намного выше, поэтому в итоге получается, что содержать квартиру дороже, чем дом. К основным расходам на воду, газ (тепло) и электричество добавляются еще расходы на уборку подъезда и прилежащей к дому территории, обслуживание лифта и общего гаража (если есть), а также расходы на капитальный ремонт и на содержание домоуправления, которое занимается всеми организационными вопросами.
Коммунальные услуги
Из-за низких процентных ставок приобретение недвижимости сейчас единственная хорошая инвестиция. Недвижимость растет в цене, особенно в престижных районах с развитой инфраструктурой. Со временем ее можно продать, сдать в аренду или оставить в наследство детям. Однако ценность квартиры или частного дома зависит не только от места расположения, но и от внешнего и внутреннего состояния объекта. Большое значение имеют также энергосбережение и коммунальные услуги.
Частные домовладельцы должны решать все вопросы по ремонту и содержанию своего дома самостоятельно. Дополнительные расходы, помимо налога на землю и страховки, — это расходы на воду, газ (тепло), электричество, вывоз мусора и обязательный ежегодный контроль за дымоходом. За порядок и чистоту возле дома владелец отвечает сам, так что, если незадачливый прохожий случайно поскользнется на снегу или мокрой листве и покалечится, то владелец дома, возле которого произошел несчастный случай, будет нести за это ответственность.
И владельцы квартир, и владельцы домов, а также жильцы съемных квартир сами изучают предлагаемые частными поставщиками тарифы и заключают контракты на поставку газа и электричества. Разница в стоимости электричества у разных поставщиков может составлять до 50%. Что касается воды, то здесь рынок закрыт и существует государственная монополия.
В последнее время изучением тарифов все чаще стали заниматься организации домоуправления, повышая этим качество своих услуг. Размер оплаты за воду, газ и электричество в месяц рассчитывается с учетом расходов за год. Это сделано для того, чтобы и покупателю, и поставщику услуг было проще рассчитать годовой бюджет, это также избавляет от необходимости списывать показатели счетчиков каждый месяц. В конце года происходит перерасчет, и в соответствии с актуальным расходом пересчитывается сумма оплаты в месяц. Если тепла, воды или электричества было израсходовано меньше, чем в прошлом году, то сумма платы в следующем году снижается, а разница возвращается клиенту, в противном случае необходимо произвести доплату, а сумма ежемесячных платежей увеличится.
В связи с государственной программой по охране окружающей среды одной из важнейших задач является энергосбережение. На обогрев зданий в зимний период расходуется большое количество тепловой и электрической энергии, поэтому государство заставляет владельцев частных и доходных домов модернизировать отопительные котлы, утеплять дома и устанавливать энергосберегающие окна. В результате модернизации квартиросъемщики могут экономить на тепле, но, как правило, после этого сразу сильно увеличивается квартплата. Таким образом, программу энергосбережения оплачивают квартиросъемщики из своего кармана. И если раньше они платили больше за расход тепла, то после модернизации они платят больше за квартиру.
Дома могут отапливаться с помощью собственного котла или получать тепло от системы централизованного теплоснабжения. Основным монополистом на рынке центрального теплоснабжения, например, в Гамбурге является концерн Vattenfall: ему принадлежит примерно 82% всего рынка. Отсутствие конкуренции в этом сегменте позволяет концерну контролировать цены на тепло и не платить концессионную плату за тепловые линии на государственной территории. По мнению Общества защиты прав потребителей Гамбурга (Verbraucherzentrale Hamburg), монополия на рынке центрального теплоснабжение должна принадлежать либо только государству (как в случае с водой), либо должно быть много поставщиков, конкурирующих между собой (подобно ситуации с электричеством и газом).
Так называемые "пассивные дома" (passivhaus - энергосберегающий дом) позволяют своим хозяевам стать менее зависимыми от поставщиков тепла и электричества. За счет современной высокотехнологичной системы утепления стен, вентиляции, энергосберегающих окон и фотовольтаических станций на крыше дома значительно снижаются расходы на энергию. Если добавить к такому дому еще и электрокар Tesla, заряжающийся от солнечной энергии, накопленной в домашнем аккумуляторе Tesla Powerwall, то Илон Маск будет счастлив.
К сожалению, строительство пассивного дома стоит очень дорого, и позволить себе его могут только люди с достаточно высоким доходом. К тому же Гамбург не самый солнечный город, а государственные нормы по энергосбережению со временем постоянно меняются и ужесточаются. Так, через несколько лет может оказаться, что современные технологии ушли далеко вперед и ни окна, ни система вентиляции больше не отвечают нужным требованиям, а "пассивный дом" уже не такой экономный и требует новых инвестиций.
Последствия политики Евросоюза
Несмотря на то что стоимость жилья сильно возросла, качество строительных объектов оставляет желать лучшего. Высококвалифицированных немецких рабочих заменили экономические беженцы из Восточной Европы и Ближнего Востока. На строительных площадках сегодня редко услышишь немецкую речь: фирмы нанимают на работу поляков, румынов, литовцев и других иностранцев, готовых работать за полцены. Строительные материалы они также стараются приобрести у европейских соседей подешевле, а продать клиенту подороже.
Наталья Маурер
Результат: через полгода стены в доме покрываются плесенью, из окон дует, а жалюзи не закрываются. Получается, что клиент получает дом низкого качества по сильно завышенной цене. Немецкий квалифицированный рабочий, конкурируя с экономическими беженцами из других стран, остается без работы и уже не может себе позволить свой собственный дом. А Европейский центральный банк продолжает печатать деньги, помогая тем самым спекулянтам разорять средний класс, который является основным налогоплательщиком для государства.
