Российское "Аналитическое кредитное рейтинговое агентство" (АКРА) предложило собственный проект развития российского ипотечного рынка, который не повторяет американскую модель, приведшую к кризису 2007-2009 гг.
Проект призван решить задачу по обеспечению граждан доступным жильем и избавлен от значительных рисков, отмечено в исследовании АКРА "Как избежать ипотечного кризиса в России".
По мнению АКРА, ипотечный рынок в России развивается по рисковой модели, которая в случае кризиса потребует из бюджета от 900 млрд руб. до 1,5 трлн руб. на покрытие дефолтов.
Сегодня основным инструментом для решения задач по улучшению жилищных условий в России является программа "Фабрика ИЦБ ДОМ.РФ", в ее основе лежит выпуск ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) – таких, которые выпускали американские институты развития Fannie Mae и Freddie Mac.
Именно такая модель стала одной из главных причин финансового кризиса в США, а затем и в мире в целом в 2007–2009 гг. АКРА предлагает "комплексное решение, позволяющее выпускать в России прозрачные многотраншевые ИЦБ, кредитное качество которых не будет уступать лучшим мировым аналогам".
Опыт США
Ключевыми моделями финансирования, основанными на господдержке институтов развития, являются американские ипотечные агентства Fannie Mae и Freddie Mac. В России аналогом Fannie Mae и Freddie Mac является госкорпорация "ДОМ.РФ", которая выполняет задачи развития и поддержки жилищного рынка в России.
В международной практике ИЦБ, выпускаемые госинститутами развития (Government-Sponsored Enterprises, GSE), получили название "агентские" ИЦБ (agency MBS). В 2016 г. "ДОМ.РФ" одобрила изменение стратегии, предусматривающее переход на выпуск однотраншевых ИЦБ в рамках "Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ". Эта модель стала копией модели Single Security, применяемой GSE в США, которая в свою очередь является видом модели "агентских" ИЦБ, ставшей причиной мирового кризиса 2007-2009 гг.
"Анализ его последствий, проведенный лидирующими финансовыми аналитиками показал, что одним из неоспоримых катализаторов кризиса стали некачественные "агентские" ИЦБ, эмитентом которых выступали GSE. Fannie Mae и Freddie Mac были созданы в рамках правительственной программы по поддержке ипотечных заемщиков. Агентства выкупали у частных банков ипотечные закладные и выпускали однотраншевые облигации, обеспеченные ипотечными кредитами", - отмечает АКРА.
Несмотря на частную структуру капитала, оба агентства входили в список так называемых предприятий с господдержкой, что предусматривало правительственные гарантии по их обязательствам. Единственным способом защиты "агентских" ИЦБ являлась гарантия ипотечных агентств, и участники рынка были уверены, что государство спасет Fannie Mae и Freddie Mac в случает возникновения проблем. "Агентские" ИЦБ считают почти безрисковыми, близкими по своему качеству к казначейским облигациям США.
Российский путь
АКРА уверено, что "агентские" ИЦБ, в отличие от модели классической многотраншевой секьюритизации, не способны создать оптимальные условия для развития российского рынка ипотеки и обеспечить достижение ключевых показателей нацпроектов по доступности жилья. Согласно целевым показателям национального проекта "Жилье и городская среда" совокупный размер ипотечного портфеля в России должен вырасти с 6,3 трлн руб. в 2018 г. до 17,1 трлн руб. в 2024 г.
Столь масштабное увеличение объемов кредитования намерены обеспечить, с одной стороны, за счет снижения средневзвешенной процентной ставки до уровня менее 8%, а с другой - путем создния и развития рынка ИЦБ, отмечает "Прайм". При этом, учитывая плановые показатели и стратегию развития "ДОМ.РФ", а также текущие показатели ипотечного рынка, АКРА ожидает увеличения объема однотраншевых облигаций "ДОМ.РФ" в обращении, выпущенных с использованием "Фабрики ИЦБ", до 6,8 трлн руб.
По мнению АКРА, выполнение планов по развитию рынка ипотеки и увеличению общего портфеля задолженности до 17,1 трлн руб. к 2024 г. возможно только при условии использования эффективных способов рефинансирования, таких как многотраншевые ИЦБ, которые не только дадут возможность рефинансирования расширяющегося списка ипотечных активов и обеспечат устойчивый приток денег в отрасль, но и позволят сохранить кредитное качество эмиссий на высоком уровне.
АКРА считает, что многотраншевая секьюритизация позволит достичь целевого кредитного качества эмиссий ИЦБ, обеспечить финансирование требуемого объема выдачи ипотечных кредитов в рамках федеральных проектов.
"Результатом усилий по развитию рынка классических многотраншевых ИЦБ может стать повышение доступности ипотечных кредитов для населения без дополнительной нагрузки на бюджет. Многотраншевая секьюритизация повысит доступность ипотечных кредитов для более широкой палитры заемщиков, в том числе за счет снижения ставки кредитования, которое станет возможным благодаря детальному анализу риск-профиля задолженности", - заключает АКРА.
