Среди всех зарубежных рынков ОАЭ сегодня остается одним из самых интересных российским инвесторам, которые вкладывают деньги в недвижимость. Особенно это видно в премиум-сегменте. Россияне входят в ТОП-3 основных покупателей недвижимости Дубая, и многие из них — это инвесторы, приобретающие виллы и дома. Как начинающему инвестору зайти на этот рынок с минимумом рисков и на какие бюджеты рассчитывать, рассказала Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem.
Особенности рынка ОАЭ для инвесторов
Как показывают аналитические отчеты и рейтинги, ОАЭ сегодня — один из самых инвестиционно привлекательных регионов. Причин много: это и активный рост экономики, и развитие Дубая как бизнес-хаба, и большой приток туристов, и долгосрочные стратегии властей по развитию ОАЭ, и прозрачность системы регулирования.
Доходность жилой и коммерческой недвижимости стабильна, в зависимости от категории объекта варьируется от 6,5% до 8,75% годовых. Помимо этого росту интереса частных инвесторов к недвижимости ОАЭ способствует ее доступность: многие вопросы можно решать удаленно. Также количество способов инвестировать в недвижимость ОАЭ активно растет.
Самый понятный большинству инвесторов — просто купить объект: жилой или коммерческий. Жилые объекты — это апартаменты и виллы. Последние более ликвидны, их цена стремительно растет: по нашим данным, стоимость 1 м2 вилл в Дубае за 2022 год увеличилась на 41%, в то время как квартир — всего на 18%. Купленную жилую недвижимость можно перепродать и заработать на разнице цен (средний годовой рост стоимости — 20-40%) или сдавать в аренду (в среднем это дает от 7% до 10% годовых).
Покупка коммерческой недвижимости как инвестиционный инструмент немного сложнее, поскольку это дороже и требует больше сил и времени на подбор и проверку арендаторов. Минимальная сумма, с которой можно приобретать коммерческую недвижимость в ОАЭ — $500 000. Но в то же время это хороший доходный инструмент, особенно в Дубае, который привлекает и предпринимателей, и туристов, поэтому коммерческие площади разных типов (и офисы, и торговые центры) востребованы, арендные ставки растут.
Непрямое инвестирование в недвижимость ОАЭ — это коллективные инвестиции через ЗПИФ: закрытые паевые фонды. Порог входа в них ниже, чем при прямой покупке, всеми вопросами занимаются фонд и управляющая компания. Доходность зависит от объекта, но зато она регулярная. Однако этот путь не подходит инвесторам, которые рассматривают недвижимость одновременно и как жилье, и как актив.
Единственный субъективный минус с инвестициями в недвижимость ОАЭ касается Дубая, как главного центра притяжения инвесторов. Цены на объекты растут стремительно, и в какой-то момент этот рост может смениться долгой остановкой — такое скачкообразное развитие характерно для этого рынка. Но это все же не падение, которое приводит к убыткам, и пока причин для остановки роста цен нет.
Определиться с целями
В первую очередь инвестор должен выстроить стратегию, ответив себе на несколько вопросов. Для начала, стоит понять, будет это краткосрочное или долгосрочное инвестирование. В первом случае может быть оправдана покупка готового или близкого к этапу сдачи объекта для сдачи в аренду или перепродажи, во втором можно рассматривать коллективные инвестиции и фонды.
Также нужно определиться, что будет ключевой целью — сохранить сбережения или получать высокую доходность. В первом случае оптимальна покупка жилья, во втором — инвестиции в коммерческую недвижимость.
Кроме этого, важно решить, что именно инвестор хочет от зарубежной недвижимости. Он может получать с нее исключительно пассивный доход, а может и какие-то дополнительные бонусы.
Например, в Дубае можно получить «визу резидента» за покупку недвижимости — это аналог ВНЖ. По такой визе можно жить до 10 лет в стране со свободным въездом и выездом, работать, отдавать детей в школу и т.д. Но у «визы резидента» есть условия по минимальной стоимости недвижимости — от 750 000 дирхам или чуть больше 18 млн рублей для обычной визы, от 2 млн дирхам или больше 48 млн рублей для «золотой».
Или инвестор хочет сочетать доходность с возможностью иметь жилье в другой стране. Какое-то время он будет сдавать апартаменты или виллу, а потом заедет и будет жить сам. В таком случае подход к выбору объекта будет отличаться от подхода, который актуален для выбора недвижимости только как инвестиционного актива.
Определиться с готовностью к рискам
Уровень рисков разный как для самих инструментов инвестирования (прямые или коллективные), так и для категорий недвижимости (жилая или коммерческая).
Если инвестор хочет максимально стабильный инструмент, ему больше подойдут коллективные инвестиции, чем покупка объекта недвижимости — как жилой, так и коммерческой. Во-первых, потому что подбором активов занимается команда специалистов, и это зачастую надежнее, чем личная работа одного инвестора с небольшим опытом. Во-вторых, потому что доход от коллективных инвестиций стабильный — с определенной периодичностью. В-третьих, потому что обычно сами объекты недвижимости застрахованы: если с ними что-то случится, инвестор получит компенсацию.
Но сами коллективные инвестиции могут тоже быть с разным уровнем риска в зависимости от того, с какой недвижимостью работает фонд. Например, готовое коммерческое помещение с устоявшимся набором арендаторов, у которых долгосрочные контракты, более надежно, чем строящийся объект.
Прямые инвестиции в недвижимость через покупку более рискованны, особенно если инвестор намерен получить доход от перепродажи. Здесь многое зависит от того, насколько правильно выбран объект, удастся ли инвестору поймать момент, когда можно будет перепродать недвижимость по максимальной цене. Точную доходность предугадать сложно. При этом высоколиквидные объекты всегда очень дорогие, поскольку нишевые.
Определиться с суммами, которые инвестор готов тратить
Покупать недвижимость в ОАЭ только для того, чтобы она была в портфеле, очень рискованно. Если брать объекты по нижней планке на рынке, с высокой вероятностью доходность будет незначительной, могут возникнуть сложности, например, с перепродажей — серьезно заработать на ней не удастся. Самые ликвидные объекты здесь — нишевые, уникальные, и они не дешевые.
Апартаменты будут более доступными по цене, но они уже менее ликвидны за счет своей однотипности: на перепродаже заработать сложнее, спрос на них ниже, поскольку на рынке очень много таких предложений.
Точные цифры зависят от эмирата и от конкретной локации. В целом, Дубай обходится дороже других эмиратов. Например, в Абу-Даби двухкомнатная квартира площадью 65 м2 в новом доме ЖК Oasis1 стоит около $205 000 или 756 000 дирхам. В Дубае квартиры в новых домах сейчас в среднем начинаются от $250 000 (918 000 дирхам), не считая студии.
Более ликвидные варианты начинаются от $500 000. Например, апартаменты в новом доме Port De La Mer у моря (Дубай) площадью 74 м2 стоят 2,3 млн дирхам (около $651 000). В Абу-Даби в пределах этой суммы можно купить эксклюзивные апартаменты площадью 94 м2 с уникальным расположением на набережной острова Яс.
Но в идеале инвестору нужно смотреть на объекты премиум-класса стоимостью от $1 млн. Именно в этом сегменте сегодня находятся самые интересные предложения, на которые держится спрос несмотря на изменения, которые происходят в мире.
При этом не стоит забывать, что на содержание недвижимости во владении тоже будут уходить деньги. Это важно учитывать, рассчитывая примерную доходность с аренды или перепродажи и свободные суммы для инвестирования.
Если свободный бюджет, который инвестор готов выделить на недвижимость в ОАЭ, небольшой, лучше начинать с коллективных инвестиций. В сравнении с покупкой объекта, суммы будут существенно меньше. Например, при инвестировании через фонд Kalinka Group достаточно 1 млн рублей — это нижняя планка. Единственный нюанс в том, что коллективные инвестиции через ЗПИФ обычно доступны только квалифицированным инвесторам.
Оценить готовность вовлекаться в процесс
Прежде чем покупать недвижимость в ОАЭ или другими способами вкладывать в нее деньги, инвестору нужно понять, хватит ли ему опыта и времени, чтобы погрузиться в изучение нового рынка и его особенностей. Нужно самостоятельно сформировать прогнозы по его развитию на ближайшие 3-5 лет, подобрать ликвидные объекты, понять возможные риски и изменения стратегии при их возникновении.
И это только часть всей подготовительной работы. Например, важно понять, в каком направлении растет и развивается город, чтобы определить, где недвижимость в ближайшие годы будет более ликвидной.
Если инвестор уже приобретал недвижимость на других зарубежных рынках, ему будет немного проще, однако все равно уйдет много времени и сил. Особенно на то, чтобы посмотреть на новый рынок «чистым взглядом», не перенося принципы других стран на ОАЭ.
Кроме того, когда инвестор решит, зачем ему недвижимость в ОАЭ и как именно он хочет вкладывать в нее деньги, ему нужно понять, как управлять этим активом. Например, если он планирует заработать на перепродаже, ему потребуется постоянно отслеживать динамику рынка, чтобы вовремя увидеть выгодное предложение.
Очень важно примерно понять, сколько времени и сил на это будет уходить и соотнести это со своими возможностями и желанием. Может оказаться так, что пассивный доход будет получить сложнее, чем активный: условно, инвестору придется жертвовать основной работой или личным временем с семьей, чтобы заняться инвестициями. И более удобными окажутся стратегии доверительного управления, где и анализом рынка, и подбором объектов, и формированием портфеля, и дальнейшим распоряжением активов занимаются другие люди: специалисты рынка, которые согласуют с инвестором все действия с его портфелем.
Независимо от того, какой путь выбирает инвестор, какие суммы готов вкладывать, насколько он опытен, главное — выстроить стратегию. Если ее нет, есть движение по наитию или по инерции, «как все делают», шансы получать высокую доходность будут стремиться к нулю. При этом, как и у каждого рынка, у ОАЭ есть нюансы, которые можно понять только после глубокого анализа. На это нужно обязательно заложить свое время либо обратиться к профессионалам.
