Национальная ассоциация риелторов США (NAR) сообщила о рекордном росте цен на жилье во II квартале 2021 г. Средняя цена односемейного дома достигла $357,9 тыс. (26,3 млн руб.), прибавив 23% в годовом выражении. В 94% городских агломераций рост выражался двузначными темпами, а в целом фиксировался в 99%. В отдельных случаях рост превышал 40%.
Дома разлетались, как горячие пирожки
Низкие ставки по ипотечным кредитам поддерживали рост рынка жилья в США более года, а недостаток предложения и рост цен на стройматериалы способствовал ценовому ралли. Дома продавались за рекордные 17 дней на рынке. Пять лет назад при нормальных рыночных условиях дома продавались в течение 30 дней.
В первой пятерке агломераций с самым дорогостоящим жильем, четыре представителя Калифорнии, и здесь цены росли темпами 23%-32%, доходя в отдельных огругах кремниевой долины до $1,7 млн, что опять же в среднем.
Тоже, что у нас
С ростом цен на жилье ежемесячный платеж по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой при 20%-ом первоначальном взносе, вырос до $1215. Это на $196 больше, чем год назад. Ежемесячные выплаты по ипотеке выросли, несмотря на то, что ставка по ипотеке снизилась. Главный экономист NAR Лоуренс Юн считает, что подобный рост цен вряд ли повторится в 2022 г.
«Доступность жилья для новых покупателей снижается», — пояснил Юн. «К сожалению, преимущества исторически низких процентных ставок сводятся на нет из-за слишком быстрого роста цен на жилье».
Аналогичные заявления сделала глава Банка России Эльвира Набиуллина еще в феврале по российскому рынку. «Весь эффект от снижения ставки был съеден с повышением цен на жилье», — заявила она.
Обзор по российском рынку жилья мы делали в апреле. С того момента свои коррективы внесло продление программы льготной ипотеки.
В обоих случаях специалисты пеняют на проблемы с предложением жилья. Юн считает, что его рост будет иметь решающее значение для сдерживания цен. При этом ценовая доступность новостроек оставляла желать лучшего последний год на фоне роста цен на стройматериалы.
3%-ый рубеж
Влияние ипотечных ставок на динамику продаж можно наблюдать в динамике ставки по 30-летней ипотеке и продажам домов. Летом 2020 г. ставка стала прижиматься к 3%-ому рубежу и продажи резко подскочили. В январе ставки нащупали дно и пошли вверх, и впоследствии мы увидели четыре месяца спада продаж.
Пузырь на рынке пиломатериалов
Сложившаяся вследствие пандемии конъюнктура не только в США, но и во многих других странах в виде низких ипотечных ставок, сбоя в цепочках поставок и наличия повышенного спроса на односемейные дома ввиду удаленной работы и социальной изоляции привела не только к итоговому росту цен на жилье, но и естественному росту цен на стройматериалы.
Однако на фьючерсом рынке пиломатериалов рост перешел границы естественного очень быстро, показав в мае 2021 годовой прирост в 5 раз. Летом этот пузырь лопнул и текущий рост относительно допандемичных уровней не превышает 10%.
Портрет покупателя
NAR выпускает ежегодные отчеты по портрету покупателя, однако за интересующий период с июня 2020 по июнь 2021 г. данные выйдут ближе к концу года. Прошлогодний отчет с фиксацией данных до июня 2020 г. показал, что типичному покупателю было 47 лет, а средний доход семьи составлял около $96,5 тыс.
Ассоциация дает чуть более точные данные по периоду с момента фиксации пандемии COVID-19. Здесь есть некоторые очевидные вещи, такие как рост доли купленных домов в пригороде с 50% до 57%, что вероятно связано с удаленной работой, и опять же зафиксированный рост цен порядка 25% в сравнении с уровнями предыдущего года.
По данным NAR иностранные инвесторы в этом ралли приняли наименьшее участие. С апреля 2020 г. по март 2021 г., инвестиции в жилые дома иностранцев составили $54,4 млрд, что на 27% меньше по сравнению с предыдущим 12-месячным периодом и является четвертым подряд ежегодным снижением иностранных инвестиций в американскую жилую недвижимость.
Прогнозы на 2022
В NAR ожидают, что ставка по 30-летней ипотеке в следующем году будет выше, чем в 2021 г., стабильно превышая 3%-ый рубеж во втором полугодии. Продажи вторичного жилья, как ожидается, сократятся на 0,2%, а новостроек вырастут на 15,6%. Цены в среднем по году по прогнозу будут ниже текущих, в том числе на новые дома.
БКС Мир инвестиций
