Председатель правления одного из крупных российских жилищных кооперативов -- «Бест Вей» доктор экономических наук Роман Василенко считает, что в условиях когда покупка квартиры по ипотеке остается дорогой и для многих недоступной, государство должно сделать акцент на развитии жилищной кооперации.
Роман Викторович, что за феномен – жилищные кооперативы?
ЖК -- институт развитой рыночной экономики, особенно распространенный в социально ориентированных странах. Кооператив, в отличие от банка, не зарабатывает на предоставлении своему члену недостающих средств для покупки квартиры, он -- некоммерческая организация. В ФРГ, например, жилищные кооперативы не менее распространены, чем ипотека, там есть развитая законодательная база жилищной кооперации, частичное государственное финансирование паевых фондов кооперативов. Жилищные кооперативы германского образца в годы рыночных реформ получили развитие в странах Восточной Европы. ЖК распространены также в США.
В России развитие жилищной кооперации в 2000-е годы восстановилось после более чем десяти лет отсутствия законодательных и иных условий для развития. Именно восстановилось – так как в советское время жилищные кооперативы у нас в стране активно развивались при поддержке государства.
Жилищный кооператив – некоммерческая организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет собственных средств членов кооператива. Кооператив не имеет права привлекать кредитные средства, совершать финансовые операции с использованием паевых средств. Кооперативы имеют официальный статус, их деятельность регламентируется Жилищным кодексом, ГК и другими законодательными актами.
В жилищный кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы самостоятельно купить жилье, которые при этом не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банки не дают им по тем или иным причинам кредиты – например, из-за наличия стоп-факторов: плохая кредитная история, недостаточный уровень официальных доходов, недостаточный срок работы в одной организации и т.д.
Создается паевой фонд -- общий котел, в который участник кооператива регулярно доплачивает определенную сумму. Как только аккумулируется достаточно средств, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго, и дальше по очереди.
На деньги из паевого фонда жилищный кооператив может купить только жилье. Он не может потратить средства из паевого фонда на другие статьи расходов.
То есть в кооперативе создается очередь, как для льготников в городских администрациях или для сотрудников предприятий в советские времена?
Да. Точно также как очередникам администраций и предприятий, квартиры предоставляются фактически по номиналу – без ипотечного процента. Но особенность в том, что квартира приобретается первоначально в кооперативную собственность, а не в личную. В советское время тоже была такая система: ЖСК строили кооперативные дома и давали в них квартиры своим членам, которые переходили в частную собственность по мере того, как члены кооператива возвращали ту часть средств, которая вложена кооперативом.
Особенность современных кооперативов в том, что может приобретаться в уже построенном доме. Квартира может покупаться на первичном, так и на вторичном рынках жилья. Поскольку приобретение целевое, квартира не принимается на баланс кооператива. Пайщик вместе с семьей имеет право зарегистрироваться в квартире. Как только пайщик погасил в полном объеме средства на покупку квартиры, предоставленные из паевого фонда кооператива, право собственности автоматически переходит к нему.
При этом паевые средства – собственность пайщика, он в любой момент может выйти из кооператива и кооператив обязан вернуть пай до копейки. В случае если пайщик надолго теряет источник дохода, и отсрочка на возвратные платежи, которую кооператив готов предоставить, не помогает, пайщик выходит из кооператива или исключается из него, но получает вложенный пай.
То есть ему полностью возвращаются деньги, которые были им вложены в покупку квартиры?
Совершенно верно. А если ипотечник становится неплатежеспособным, он, как вы знаете, лишается и квартиры, и денег, которые были им внесены по кредиту.
При этом у паевого взноса в кооператив есть важная особенность – его не могут забрать за долги: это вид собственности пайщика, на который не может быть обращено взыскание.
За счет каких средств ЖК гарантирует возврат пая?
Для того, чтобы рассчитаться с пайщиком, он всегда может продать квартиру. Гарантии исполнения обязательств кооперативом – юридически чистые квартиры, не теряющие свою рыночную стоимость. Потому кооператив, в отличие от банка, акцентирует внимание на проверке не пайщика, а объекта недвижимости: проводит его тщательную юридическую проверку, заказывает независимую оценку.
На это идут членские взносы?
Совершенно верно -- член кооператива платит вступительный и членские взносы прежде всего для финансирования проверки и текущей деятельности.
А каков финансовый вес вступительного и членского взноса в стоимости квартиры?
Стандартный срок возврата средств кооператива на покупку квартиры – 10 лет. За десять лет пайщик заплатит порядка 400 тыс. Если он расплачивается раньше, платит меньше.
Как происходит покупка квартиры?
Пайщик выбирает для себя квартиру. ЖК предоставляет возможность покупки любой квартиры, которую хочет пайщик – в том числе может предоставлять возможность покупки такой квартиры в другом городе. Единственное условие – проверка и оценка со стороны кооператива.
Процесс покупки стартует после того, как пайщик вносит определенный процент от стоимости квартиры. В нашем кооперативе для покупки квартиры пайщик обязан внести не менее 35% ее стоимости.
Он может сделать это не одномоментно – имеет право постепенно вносить средства на счет кооператива. Как только 35% от стоимости желаемой им квартиры есть на паевом счете, кооператив ставит его в очередь на приобретение квартиры.
Как быстро идет эта очередь?
Это зависит от объемов паевого фонда ЖК.
Паевой фонд пополняется, во-первых, за счет возвратных платежей тех, кому уже купили квартиру. Кстати, именно потому кооперативы, в отличие от банков, не заинтересованы в том, чтобы растягивать процесс выплат. Они заинтересованы как раз в ускорении возвратных поступлений. Например, наш кооператив существует пять лет, но больше десятка квартир уже перешли в частную собственность пайщиков.
Во-вторых, паевой фонд пополняется за счет платежей на покупку квартиры от новых членов. Потому для кооперативов очень важна скорость привлечения новых членов. И, в-третьих, паевой фонд может пополняться за счет целевого госфинансирования. В нашей стране есть ЖК, частично финансируемые субъектами Федерации и муниципалитетами. Но они обычно только для государственных или муниципальных служащих. Как системы, государственного финансирования жилищных кооперативов в России, к сожалению, пока нет. Что при наличии госдотаций на ипотечные программы выглядит странно.
Безусловно, кооперативы стремятся к тому, чтобы очередь на покупку квартиры для пайщика сокращалась. Ведь чем она короче, тем привлекательнее кооператив для новых пайщиков. Поскольку мы межрегиональный кооператив, и у нас довольно быстрый приток новых членов, очередь у нас – не больше года.
Бывают просто жилищные кооперативы, бывают жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Каковы экономические и юридические различия между ними?
Экспертное сообщество выделает три вида жилищных кооперативов: собственно жилищные, так сказать, базовая форма; жилищно-строительные (ЖСК); жилищные накопительные (ЖНК). ЖК только покупают квартиры на первичном или вторичном рынке. ЖСК – строят: например, строят малоэтажные дома. ЖНК имеют право вкладывать средства в долевое строительство, с чем связано их более жесткое регулирование: такие кооперативы регистрируются в специальном реестре ЦБ.
Какие государственные решения необходимы для развития жилищной кооперации?
Есть мировой опыт жилищной кооперации, наилучшие страновые практики. Их нужно взять за основу. Например, германский опыт – и законодательство, и программы государственного финансирования паевых фондов. Это предусматривается в законопроектах, которые сейчас находятся в Государственной думе.
Учитывая, что сегодня ипотека – прежде всего для богатых, государство обязательно должно развивать другие способы приобретения жилья. Нужна палитра инструментов, доступных потребителю.
В том числе жилищная кооперация -- способ покупки квартир без переплат. Ее масштабное, при государственной поддержке позволит сбалансировать ситуацию на жилищном рынке, развивать его системно, а не только премиальные сектора, как сейчас.
