По заключению экспертов, в масштабах трагедии, произошедшей в Афинах, во многом виноваты сами владельцы сгоревших домов. Свыше 40% объектов сгоревшей недвижимости были построены незаконно: перекрывали выходы к дорогам, к пляжу, к выездам из населенных пунктов. Кроме того, большая часть не была застрахована. Находящимся в экономическом упадке грекам это просто не по карману. В этой ситуации "на помощь" приходят скупающие земли иностранные инвесторы, среди которых самые активные - китайцы и арабы. Рассказывает Наталья Семиониди.
Самый ценный актив Греции – это ее земли. Но страшная "беда" – в отсутствии контроля за выполнением обязательств застройщиков и надзорных служб, которые принимают вновь построенные объекты недвижимости. Остается надеяться, что пожары заставят греческое правительство изменить подход к надзору за застройкой, а самих греков быть ответственными перед законом и не нарушать те из них, которые могут стоить им жизни.
Случившаяся трагедия пока никак не повлияла на инвестиционную привлекательность и стоимость недвижимости в Элладе. На сегодняшний день Греция - единственная страна, которая предлагает иностранцам, приобретающим жилье, так называемую "золотую визу". Этот документ, по сути, вид на жительство с незначительными ограничениями. Срок действия - 10 лет. Квартира или дом должны стоить не менее 250 тыс. евро. Дополнительными бонусами такой сделки станут бесплатное медицинское обслуживание, бесплатное образование для детей (в садиках, школах и даже вузах), возможность открыть и вести собственный бизнес в Греции. Если же вы купите объект стоимостью дешевле 250 тыс. евро, то полагается счет в европейском банке, на котором можно как минимум аккумулировать сбережения в евро.
В 2017 г. греческое правительство выдало более 7 217 "золотых виз" китайцам, 1684 – туркам и 892 – россиянам. "Китайцы покупают недвижимость стремительно быстро последние 3 года: нанимают онлайн-риелтора, по приглашению прилетают в страну на 3-4 дня, просматривают объекты, выбирают, оплачивают часто наличными, - комментирует ситуацию на рынке недвижимости Хриса Мелитиду, сотрудник риелторского агентства Golden home: "В основном китайцев интересуют небольшие коттеджи в крупных поселках на островах или удачно расположенные в прибрежных районах квартиры в Афинах или Салониках. Турки проявляют не меньшую активность, но по другим причинам: за последние 3 года мы наблюдаем достаточно беспокойную политическую обстановку в Турции. Местное население, по сути, обустраивает для себя в соседней Греции второй дом на случай беспорядков, революции и войны".
Греция у россиян в списке топ-5 стран для обустройства летней резиденции и "запасного аэродрома". Недвижимость в стране, особенно на островах, активно продается на российском рынке с 2000-х гг. Предложений много: от вилл с бассейнами и вертолетными площадками до небольших квартир в центральных районах греческой столицы. Ценник на объект может варьироваться от 5 тыс. евро до 50 млн евро. Для 12% покупателей жилье в Греции – это дача у моря. Но даже такие владельцы уже через несколько лет хотят, чтобы актив приносил доход. Именно так поступают оставшиеся 88% домовладельцев, которые при покупке скорее инвестируют в прибыльный бизнес, чем обустраивают милое гнездышко на берегу моря.
Россияне сегодня покупают в Греции жилье, потому что это комфортная и понятная, близкая по духу страна, с прекрасным климатом, расслабленным образом жизни, вкусной едой, интересным шопингом и хорошей экологией. Грецию называют "легкими Европы". В стране законом запрещено строительство тяжелых промышленных производств. Территория Эллады на 73% состоит из реликтовых хвойных лесов, и так как туризм приносит сегодня в местный бюджет 68% всех денежных средств, греки заинтересованы в сохранении первозданной красоты и чистоты природы, на которую, собственно, и едут гости со всего мира. "Бриллиантовыми" локациями для покупки жилья греки считают Халкидики, острова Кикладского архипелага, некоторые пригородные районы Афин и Салоников. Русского покупателя именно там и можно встретить чаще всего. Китайцы смотрят на вопрос инвестиций более глобально.
Поскольку греческая экономика по-прежнему в упадке, местное правительство уступает глобальные стройки иностранцам, так как своих финансовых ресурсов на развитие инфраструктуры городов нет. За последние 3 года греческое руководство заключило 34 договора на строительство крупных жилых объектов и даже целых районов. Самым ярким примером можно считать проект Hellinikon, работы над которым начались в 2018 г. на месте старого аэропорта Афин. Это самый дорогостоящий проект в истории современной Греции под управлением компании LAMDA Development. Объем инвестиций китайских и арабских инвесторов составит порядка 8 млрд евро в следующие 5 лет. Территория в 2 млн кв. м, которую планируют застроить 5*-отелями, жилыми домами, школами, маринами и торговыми центрами, по прогнозам специалистов, повысит стоимость жилья в соседних районах минимум в 2,5 раза.
Как утверждает частный управляющий объектами недвижимости Стелиос Саввас, на покупке недвижимости в Афинах сейчас можно сколотить состояние: "Афины – самая "дешевая" европейская столица. Но в то же время туристы приезжают сюда круглогодично в огромном количестве. В 2018 г. Афины посетят на 6 млн туристов больше, чем в 2017 г. Эти люди не хотят платить от 70 до 300 евро за ночь в отеле. Туристам, которые приезжают в Афины на несколько дней, нужно бюджетное, практичное, но современно оформленное жилье в центре города. Именно поэтому платформа Airbnb сегодня не только экономит деньги миллионам туристов в Греции, но и зарабатывает их владельцам квартир и домов в стране".
У Стелиоса Савваса порядка 12 объектов недвижимости в управлении. Все они - в центральных районах Афин. Средняя рыночная стоимость каждого - 40 тыс. евро. Каждая из квартир приносит хозяевам от 7 тыс. до 25 тыс. евро в год. Стелиос находит удачно расположенные квартиры в городе, выкупает их, ремонтирует, сдает туристам на Airbnb. Через год квартира выставляется на продажу. Сейчас в Афинах такие "раскрученные" объекты чаще всего выкупают китайцы. Чистая прибыль продавца зачастую превышает себестоимость объекта в 10 раз. Квартира остается в управлении у частного управляющего, который ведет дела за 20-25% от годового дохода. Отличная сделка, но заключить ее получится всего 2 раза за трехлетний период. Греческое правительство ограничивает покупателей недвижимости большими налоговыми сборами. Если вы захотите купить больше чем 2 квартиры в течение трех лет, то за каждую следующую сделку заплатите дополнительно 24% от кадастровой стоимости квартиры в казну государства.
При оформлении сделки купли/продажи иностранцу следует учитывать дополнительные расходы: 2% - риелтору, нашедшему квартиру, 2% - юристу, оформившему сделку, 2% - нотариусу, 550 евро – регистрационная пошлина. И налог на покупку недвижимости - 3,19%. Текущие расходы на содержание жилья - коммунальные услуги, электричество, отопление, садовник, уборка дома - составят порядка 200 евро в месяц для квартиры площадью до 100 кв. м. В каждом районе Греции расценки на коммунальные услуги свои.
Греки не страхуют жилье, так как для этого нужно выделить порядка 1500 евро в год из семейного бюджета. Но в случае пожара или наводнения, которые случаются в Греции достаточно часто, государство компенсирует потери. Правда, исключительно по мере возможности. Пожар, который случился в южном пригороде Афин, нанес ущерб почти 2 тыс. домов. Греческое правительство выплатит пострадавшим семьям по 5 тыс. евро. А тем, у кого трое детей и более, полагается 6 тыс. евро. Общий ущерб оценивают приблизительно в 0,7 млрд евро. Что будет на сожженных территориях - пока непонятно. Возможно, новый инвестиционный проект, деньги на который охотно дадут китайцы или арабы.
