Ипотечный бум в США в самом разгаре: продажи домов растут, а с ними и акции девелоперов. С января они показывают средний прирост 24%, вдвое обгоняя широкий рынок. Для сравнения, столько же эти бумаги принесли за весь предыдущий год. Рассмотрим компании отрасли, достойные для покупки на средний срок.
Тотальный дефицит домов
Положение в строительной отрасли США традиционно оценивают по двум основным критериям: динамика цен на новые дома и объем продаж. Опережающий индикатор, за которым следит весь рынок, это ежемесячные housing starts (закладка новых домов) от Бюро статистики.
Последние данные (за июнь) показали 1,6 млн единиц жилья, что примерно на уровне доковидного февраля 2020 г. Но если взглянуть на цифры в разрезе 15 лет, то фактически рынок еще только восстанавливается после обвала 2007–2009 гг. И он проделал лишь половину пути.
Пандемия разбалансировала рынок, вызвав перебои в поставках материалов и нехватку рабочих рук. Это вызвало затяжной дефицит предложения на рынке. Если в обычные годы число готовых домов и проектов на стадии фундамента продавалось примерно одинаково, то сейчас американцы готовы скупать проектное жилье так же активно, как в 2007 г.
В этой ситуации выигрывают те строительные компании, которые имеют возможность продавать меньше домов по более высоким ценам. В целом затраты американцев на жилье превысили рекорд 2006 года ($685 млрд в месяц) и по данным на май уже ушли за $760 млрд. Средний рост цен на дома (около 5% в год) служит отличной защитой от инфляции и для покупателей, и для инвесторов.
Ключевой драйвер продаж это исторически минимальные ипотечные ставки в США (сейчас в среднем 2,9% годовых), что делает девелоперов уязвимыми перед возможным ростом ставки ФРС. Однако средний платеж по ипотеке тоже на историческом дне (3,5% дохода) при обычных 4–5%. То есть прибавка 0,25-0,5% от ФРС в обозримой перспективе рынок не подорвет, и проблемой не станет ни для покупателей, ни для строителей.
Долгосрочный прогноз — также в пользу роста рынка. Население США прибавляет по 1,5–2,5 млн человек в год. Обеспеченность домами среди американцев сейчас составляет 65,8% против 69% в начале века. Рынку есть куда расти.
Крупные игроки
В России торгуется втрое больше американских девелоперов, чем российских: всего 13 фишек (суммарно в США их 24). Но есть большое отличие рынка США от отечественного: если у нас топ-2 компании держат пятую часть рынка жилья, то в Америке топ-10 не дотягивают даже до 10%.
Строительный рынок в Америке очень фрагментирован. У каждой из компании есть свои опорные штаты и города, и ни одна не лидирует в целом по стране. Выбирать эмитента следует с учетом местной демографии, национального состава, рисков локальных локдаунов и других деталей. Среди лидеров по объему ввода жилья российскому инвестору доступны 8 фишек.
Рейтинг самых крупных по капитализации компаний выглядит немного иначе. Это связано с тем, что неизменных лидеров строительства в США нет. От года к году топ-10 может сильно меняться. Еще одна особенность девелоперских бумаг, это ценник: самая дешевая стоит всего $16,5, зато самая дорогая — $4900, что соизмеримо с ценой квадратного метра в США.
Лучшие из лучших
Строительные бумаги имеют уникальную для сегодняшнего рынка особенность: несмотря на опережающий рост, у них по-прежнему заниженные мультипликаторы в сравнении с остальным рынком. Это самая одна из самых дешевых отраслей по показателям P/E.
Отбирая лучшие бумаги, стоит прежде всего обращать внимание на маржинальность: рост инфляции это не только плюс для динамики выручки девелоперов, но и рост издержек (падение маржи). Очень важным критерием также стоит считать размер долговой нагрузки: компании с долгом выше 0,5 размера активов попросту не готовы к росту ставок на рынке.
Таким образом, в лидеры выбивает три акции девелоперов США: D.R. Horton, PulteGroup и Meritage Homes. Среднесрочные таргеты по этим акциям на рынке сейчас дают потенциал роста на 22%, 35% и 28% соответственно.
Главное
Акции строителей обгоняют по росту широкий рынок уже второй год подряд, отыгрывая дефицит нового жилья, созданный пандемией, и низкие ипотечные ставки. Долгосрочные прогнозы по рынку жилья также позитивные: ввод в эксплуатацию все еще далек от показателей 15-летней давности.
На СПБ Бирже торгуется 13 американских девелоперов, каждый из которых представляет собственный портфель из штатов, городов и регионов. Поэтому для инвестиций стоит рассматривать не только самые крупные фишки. В целом девелопмент остается одной из лучших идей в сегменте недооцененных бумаг. Топ-3 наиболее перспективные на данный момент: DHI, PHM и MTH.
БКС Мир инвестиций
