Рефинансирование ипотеки
Даже при небольшой разнице в размере процентных ставок по действующему и новому ипотечному договору рефинансирование позволяет существенно сократить размер итоговой переплаты за счет срока кредитования. Заемщик может минимизировать переплату, уменьшив срок кредита, если возросший доход позволяет ему вносить более крупные ежемесячные платежи. В случае перекредитования на более короткий срок заемщику, скорее всего, предложат более низкую ставку.
Если же имеющиеся ежемесячные платежи вдруг стали обременительны для клиента (например, в его семье появился еще один ребенок), то рефинансирование поможет снизить их за счет увеличения срока кредита.
Однако, несмотря на возможные выгоды рефинансирования, ипотечные заемщики сталкиваются с некоторыми сложностями. В кредитных договорах многих банков предусмотрен запрет последующей ипотеки, ограничивающий право заемщика переоформлять недвижимость на другого залогодержателя до момента полного погашения кредита. Зачастую положение о запрете прописывается условно: в период действия кредитного договора залогодатель не вправе передавать предмет залога в последующий залог без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Чаще такое согласие кредитные организации не предоставляют. Но некоторые финансовые учреждения дают его при условии, что право смены кредитора будет оплачено заемщиком. Так, Фиа-Банк за оказание такой услуги взимает вознаграждение в размере 2% от суммы остатка по кредиту.
Учитывая вышесказанное, в случае отказа первичного кредитора предоставить заемщику согласие на последующую ипотеку, многие рефинансирующие банки действуют по следующей схеме: переводят кредит на счет заемщика, последний пишет заявление на досрочное погашение. После полного погашения задолженности по ссуде предыдущий кредитор выдает заемщику пакет документов, необходимый для снятия обременения с квартиры. Период снятия обременения с недвижимости и оформления закладной в пользу нового кредитора составляет примерно один-два месяца. Одни рефинансирующие банки на указанный период принимают в качестве обеспечения поручительство или дополнительный залог имеющейся у заемщика собственности. Другие предлагают рефинансирование без дополнительного обеспечения, но увеличивают ставку до момента регистрации основного залога на 1—3 процентных пункта. Отдельные банки, например МДМ Банк, идут на некоторый риск, не требуя дополнительного обеспечения до регистрации ипотеки и не повышая ставку на этот период. После снятия обременения клиент предоставляет в свой новый банк зарегистрированный договор ипотеки и закладную, а также заключает договоры страхования, предусмотренные кредитным договором.
Клиентам следует обратить внимание еще и на то, какие именно ипотечные кредиты рефинансирует тот или иной банк. Например, не все финансовые учреждения готовы перекредитовать нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости. Кроме того, могут возникнуть сложности с повторным рефинансированием.
Также стоит отметить, что ряд кредитных организаций в случае желания своего заемщика рефинансировать кредит в другом банке, предлагают клиенту снизить процентную ставку по займу до размера ставки, действующей на момент обращения заемщика по аналогичным программам. За изменение параметров, изначально прописанных в договоре, первичный кредитор обычно взимает комиссии. Например, в Росбанке в таком случае клиент оплачивает комиссию в размере 1% от остатка ссудной задолженности (минимум — 10 тыс., максимум — 50 тыс. рублей).
