Нелегальные схемы, мошенничество и риски с рассрочкой — что скрывают риэлторы?
Мошенничество, подделка документов и риски с рассрочкой — в интервью с президентом Российской гильдии риэлторов Артемием Шурыгиным мы раскрываем скрытые стороны риэлторского рынка. Что реально угрожает покупателям и агентствам, а что стоит знать перед заключением сделки?
Президент Российской гильдии риэлторов Артемий Шурыгин в интервью InvestFuture рассказал, о рисках, связанных с рассрочкой, а также мошенничестве и других проблемах на рынке жилья.
- На фоне стагнирующего рынка риелторы пытаются заключать сделки всеми способами (включая подделку документов под IT-ипотеку, о которой мы рассказывали в своем телеграм-канале). Какие еще нелегальные схемы и соответствующие им риски вам известны?
Рынок действительно сложный, возможности получить ипотечный кредит существенно сократились. Основной круг нелегальных схем, используемых нечистоплотными специалистами по недвижимости и ипотечными брокерами, связан именно с получением заемных средств от банков по различным программам. В первую очередь это касается различных новых программ, там, где изначально не были отработаны механизмы включения в эти программы, со временем регулятор повышает защиту этих инструментов. На рынке также продолжает практиковаться завышение и занижение стоимости жилья при оформлении ипотеки. Мы, как профессиональное объединение, постоянно информируем о рисках таких схем и настоятельно рекомендуем обращаться к профессионалам, которые дорожат своей репутацией.
- Есть ли в России обязательное государственное лицензирование риелторов? Почему в ВУЗах нет специализированных программ обучения, и вход в профессию открыт каждому желающему? Кому это выгодно?
С 2002 года обязательное лицензирование риэлторской деятельности отменено, на сегодня законодательно деятельность специалистов по недвижимости не регулируется. С 2019 года в России утвержден профессиональный стандарт «Специалиста по операциям с недвижимостью», на его основе есть ряд специализированных программ, в том числе программ профессиональной переподготовки в некоторых образовательных учреждениях. Но это все добровольная история на сегодня, проблема легкого входа в профессию на сегодня действительно присутствует.
- Такая «открытая дверь в профессию риелтора» стала притягивать случайных и недобросовестных агентов. Как вы смотрите на эту ситуацию, помогает ли РГР чистить рынок от псевдоспециалистов?
Профессиональное сообщество в меру своих сил пытается решить проблему недобросовестной конкуренции, наличия на рынке игроков с низкой профессиональной ответственностью. Сразу после отмены лицензирования риэлторской деятельности — 23 года назад Российская гильдия риэлторов взяла на себя функцию добровольного регулирования рынка через систему сертификации компаний и аттестации специалистов, зарегистрированную Госстандартом. Агентства недвижимости и агенты, готовые соблюдать стандарты работы и Кодекс профессиональной этики, после прохождения процедуры сертификации и аттестации размещаются в Едином реестре сертифицированных компаний и аттестованных специалистов рынка недвижимости. Потребитель может проверить специалиста и компанию в этом реестре, найти подходящего специалиста в своем городе, оставить отзыв. При проверке фамилии риэлтора в поисковой строке Яндекса, как правило, страничка аттестованного специалиста оказывается в первой строчке выдачи.
- Кто сегодня несёт ответственность за действия риелтора перед клиентом — и почему часто в случае обмана крайним оказывается сам покупатель?
На сегодня отношения между клиентом и риэлтором регулируются нормами Гражданского кодекса, поэтому важно внимательно относится к условиям заключенного договора. К сожалению, среди частнопрактикующих риэлторов достаточно распространена практика работы без договора. Одним из обязательных требований к сертифицированным агентствам недвижимости в выше обозначенном Едином реестре РГР является наличие полиса страхования профессиональной ответственности. Отчасти этот инструмент решает проблему ответственности перед клиентом за допущенные ошибки со стороны риэлтора.
- Какие риски вы видите в популярном сейчас инструменте продаж — рассрочке? Как следует донести до покупателя все нюансы этого механизма?
Действительно, рассрочки сейчас стали определенной заменой ипотечных программ и, к сожалению, мы наблюдаем иногда у клиентов излишне позитивные ожидания, что в ближайшие месяцы клиент сможет переоформить рассрочку в ипотеку с посильными ежемесячными платежами. Здесь необходимо трезво на входе оценивать свои возможности и быть готовыми к сценариям, при которых рыночные ипотечные ставки будут оставаться высокими еще достаточно продолжительное время. Кроме того необходимо понимать, что покупка в рассрочку не настолько безопасна для клиента как покупка в ипотеку с использованием эскроу-счетов. Есть риск замораживания строительства, вернуть деньги будет проблематично. Некоторые застройщики оставляют за собой право изменять условия рассрочки в одностороннем порядке. Но в целом это вполне рабочий инструмент, особенно в арсенале надежных девелоперов.
Для риэлторов рассрочки тоже несут риски — в случае расторжения клиентских договоров, риэлторы обязаны вернуть полученное комиссионное вознаграждение застройщику. К моменту возможного расторжения в агентстве недвижимости эти деньги могут быть уже давно выплачены риэлтору и вернуть их будет не просто, возможные массовые расторжения договоров с рассрочкой платежа создают существенный финансовый риск для агентства недвижимости.