Инвестиции в недвижимость: топ самых прибыльных регионов
В каких регионах жильё в России растёт быстрее всего, где самая высокая аренда и как выбрать точку входа для инвестиций. Практический гид для инвесторов.
+27% за три года – именно на столько выросла цена вторичной недвижимости в России за последние три года, но это, что называется, «средняя температура по больнице». К примеру, на Алтае за это время цены выросли вдвое, а в Сахалинской области жильё и вовсе подешевело на 10%. Как грамотно инвестировать в недвижимость вне двух столиц?
Критерии выбора
Выбирать недвижимость для инвестиций стоит исходя из трёх факторов: потенциальная доходность, порог входа и наличие льготных программ. Разберём каждый из них.
Доходность
В недвижимости прибыль формируется от двух составляющих: изменение стоимости квартиры и арендные платежи. В целом по стране за последние три года квартиры подорожали на 27%. Но на Алтае цена «вторички» за это же время выросла почти вдвое, до 199 тысяч рублей за квадратный метр. Это максимальное изменение цены среди российских регионов. Топ самых доходных регионов выглядит так:
В трёх регионах цены за три года снизилась: Сахалинская (на 10%), Ленинградская (на 6,8%) области и Чукотский автономный округ (-3,8%).
Впрочем, эти данные не говорят о том, что тенденция в конкретно этих регионах продолжится. Эксперты предупреждают, что в ближайшее время нарастает риск стагнации цен из-за высокой ключевой ставки и, как следствие, низкого спроса. Это актуально для всех российских регионов. Директор bnmap.pro Сергей Лобжанидзе считает, что говорить о массовом тренде на бурный рост стоимости сейчас не приходится, и даёт совет по выбору новостройки, квартиры в которой вырастут быстрее рынка:
«Первое – это район. Предпочтителен район с низкой базой, где давно не было новостроек. В них «созрела» целевая аудитория, у которой есть деньги, и которая не хочет переезжать в другой район. Возможно, сейчас будет всплеск интереса к курортной недвижимости. Интересны инвестиции в «новые» регионы, исходя из концепции «низкой базы», дешёвого жилья. Другой момент – премиальные, нишевые проекты в престижных местах крупных городов.», – считает Лобжанидзе.
Аренда
По данным дом.рф, средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в России в первом квартале составляет 6,2%. Что касается городов-лидеров, то по расчётам IF News, квартиры Саратова и Тулы приносят больше 10% дохода в год за счёт арендных платежей.
Вторым важным критерием при инвестициях в недвижимость является порог входа. Десять миллионов рублей позволят купить в Москве только квартиру с «бабушкиным» ремонтом, за пределами ТТК, а площадь не дотянет и до 40 кв.м. При этом за эти же деньги, к примеру в Перми, можно купить трёхкомнатную квартиру в самом центре города площадью 76 кв.м. с косметическим ремонтом. Топ регионов с самым дешёвым жильём выглядит так:
Льготные программы
Ставка по арктической и дальневосточной ипотекам составляет всего 2% годовых. Это стимулирует рынок первичной недвижимости, а за ним растёт и рынок «вторички». Под льготные условия подпадают 19 регионов. Обе программы будут действовать до 2030 года.
Опрошенные IF News эксперты предлагают обратить внимание на неочевидные туристические регионы. В частности, это Тыва, Чечня, Дагестан, Рязанская область, Якутия и Адыгея.
«Особенно выгодна посуточная аренда в таких городах, где отсутствует номерной гостиничный фонд. Как всегда, интересна аренда в таких городах, как Пятигорск, Кисловодск. Будет расти роль Майкопа как части будущего туристического центра, где строится горнолыжный курорт Лаганаки», – считает Игнат Бушухин,управляющий директор «РБК Недвижимость» и член Общественного совета при Минстрое.
Он также отметил бурный рост рынка недвижимости в горнолыжных курортах, и предложил обратить внимание не только на квартиры, но и частные коттеджи в таких локациях.
«Например, в Приэльбрусье сейчас можно купить два коттеджа за 50 млн рублей. И это будет отличная инвестиция, если сдавать в аренду. Всё, что связано с туризмом, с горнолыжным туризмом, это становится очень выгодно», – уверен Бушухин.
Ещё один фактор, который стоит учитывать при выборе региона – это прирост населения. Логика проста: чем больше жителей – тем больше спрос – тем выше цена квартиры и арендная доходность.
Быстрее всего, на 2% за год, растёт численность населения Ненецкого АО. Но стоит оговориться, что население региона всего 42 тысячи человек. Так что говорить о перспективных инвестициях в недвижимость округа не приходится. Следом идут Ханты-Мансийский АО (+1,65%), Ингушетия (+1,54%), Чечня (+1,27%). Если говорить о федеральных округах, то быстрее всего прирастает населением Северо-Кавказский ФО – плюс 0,44% за год.
Самые перспективные города
IF News решил подсчитать «перспективность» российских регионов. В расчёт брали города с населением больше 500 тысяч человек, а также Московскую и Ленинградскую области. Последние добавили, так как в этих городах-спутниках проживают больше 10 млн человек. Это огромный рынок. Считали по формуле:
Первые значения имеют гораздо большие веса – потому что это прямые показатели вашей потенциальной доходности. Последнее значение имеет веса 0,2 потому что имеют косвенный эффект на цену жилья, и реализуются, скорее, в долгосрочной перспективе. В пять баллов мы оценили значимость региональных льготных ипотечных программ. В результате получаем:
Самые привлекательные регионы для инвестиций в жилую недвижимость:
Челябинск – 20,8;
Самара – 19,2;
Тольятти – 19
Саратов – 18,2
Ростов-на-Дону – 18.
Самые непривлекательные регионы:
Ленинградская область – 6,8;
Владимир – 6,9;
Владивосток – 7,5;
Калининград – 8,9
Екатеринбург – 9,3.
Почему Челябинск – лучший?
Потому что в нём сильнее всего среди других крупных городов выросла стоимость квадратного метра – на 53% за три года. К тому же, арендная доходность составляет немалые 8,4% годовых. Экономика Челябинской области выросла на 3,3% по итогам 2024-го, правда баллы отнял отток населения – минус 0,33% по итогам года.
Почему Ленинградская область – худший выбор?
Потому что жильё там дешевеет (минус 7% за три года), арендная ставка низкая (доходность 5,1% годовых). Экономика выросла на 3,6%, а население хоть и выросло, но лишь на 0,7%.
Риски
Риски при инвестициях в недвижимость вне Москвы и Санкт-Петербурга почти те же, что и в столицы: мошенничество, перенос срока сдачи (если речь о новостройках), недобросовестные арендаторы. Но есть и три дополнительных:
Неверная оценка цены квартиры/арендных платежей. Риск этого повышается в разы, ведь вы выходите на новый рынок. Риэлтор не будет заинтересован в сохранении ваших денег. Агенты, скорее, наоборот, будут торопить вас совершить сделку как можно скорее, чтобы получить комиссию. Главный совет для того, чтобы не потерять деньги, – не торопиться, и внимательнее изучить рынок, либо привлечь знакомых, которые знают рыночные цены.
Дополнительные издержки. В случае ЧП вам придётся покупать билет и лететь в другой регион самому, либо нанимать мастера. Личное присутствие также потребуется при выселении и заселении арендаторов. Последнее можно переложить на управляющую компанию, но за это придётся платить, что отнимет часть доходности.
Риск точечной рецессии. Экономика Москвы и Санкт-Петербурга хорошо диверсифицирована. В случае кризиса в одной отрасли, рост в других могут сгладить негативный эффект. Того же нельзя сказать о многих других регионах. К примеру, что будет с рынком недвижимости Самарской области, если случится кризис в автомобильной отрасли? За этим же последует снижение доходов населения, их трат, и, как возможное следствие, падение цен и арендных ставок.
Альтернативы
Мы не могли не рассказать об альтернативах инвестициям в региональную жилую недвижимость. Мы выделили два основных аналога:
ПИФы
Они интересны тем, кто либо не имеет полной суммы для покупки квартиры, либо тем, кто не хочет сталкиваться со всеми проблемами арендатора. Минусов в паях немало. Во-первых комиссия и расходы управляющей компании. Как правило, это «сжирает» 3% ежегодной доходности. Во-вторых, ЗПИФы состоят, как правило, из первичной недвижимости. Кроме риска стагнации цен на всём рынке недвижимости, добавляется риск снижения цены при переходе домов из сегмента «первички» во «вторичку».
Сейчас в России активными остаются 146 ПИФов, которые состоят из объектов недвижимости. Самым доходным по итогам последних 12 месяцев стал ПИФ от Т-Капитала – плюс 40%. УК инвестировала деньги в элитный жилой комплекс «Коллекция Лужников».
Коммерческая и офисная недвижимость
Она интересна арендной доходностью. Она составляет 11% – 15%. К тому же, договоры аренды заключаются, как правило, на долгие годы, что снижает риск простоя помещения. Вдобавок в таком типе недвижимости снижены операционные затраты: ремонт делает арендатор, траты на поиск этого самого арендатора снижается за счёт длительных контрактов. Да и в последние годы цена офисов стремительно растёт. В 2024 году арендные ставки выросли на 17%.
Рынок дефицитен. Есть вероятность, что тенденция продолжится и дальше. С другой стороны, у коммерческих и офисных объектов гораздо больший порог входа, чем у жилой недвижимости. Инвестировать в них сможет далеко не каждый. Сергей Лобжанидзе считает, что именно коммерческую недвижимость стоит внимательнее рассмотреть для инвестиционных целей. По его мнению, торговых площадей может не хватать.
Итог
Жилая недвижимость традиционно считается защитным активом. Даже во время кризисов ценник в рублях даже если и снижается, то не сильнее, чем на 20%. Последние годы приучили нас к тому, что рынок ежегодно растёт двузначными темпами, так было не всегда. В 2010-х цены на квартиры менялись не сильнее, чем на 5% в год. Возможно, «застой» повторится. Впрочем, пример с Алтаем показал, что в некоторых регионах жильё может на протяжении нескольких лет подряд расти в несколько раз быстрее, чем в целом по стране. Надеюсь, эта статья поможет вам определиться с правильным регионом.