После весеннего локдауна, российские власти очень своевременно поддержали строительную отрасль, введя льготную ипотеку под 6,5% годовых. Эта мера оживила рынок недвижимости. Однако уже осенью некоторые экономисты стали предупреждать о возможности возникновения "ипотечного пузыря" на рынке. Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина в конце ноября высказалась против продления льготной ипотеки. Она пояснила, что на фоне снижения ипотечных ставок рост цен на жилье в России стал опережать инфляцию и темпы увеличения доходов населения. По словам главы ЦБ, это может привести к снижению доступности недвижимости в стране. Насколько оправданы опасения ЦБ по поводу ипотечного пузыря? И надо ли продлять программу льготной ипотеки на весь 2021 год? Об этом высказаили свои мнения эксперты в ходе онлайн-конференции Finam.ru "Итоги года на рынке недвижимости - карантин, помощь государства и ипотечный бум".
Сергей Хестанов, советник по макроэкономике генерального директора "Открытие Брокер" разделяет мнение регулятора, считая, что есть веские основания для такой позиции. Он процитировал слова булгаковского Воланда: "Аннушка уже купила подсолнечное масло, и не только купила, но даже разлила", полагая, что глава ЦБ уже произнесла словосочетание "ипотечный кризис", что подтверждает опасность такого сценария и может рассматриваться как реальность. И до охлаждения рынка ипотеки - недалеко.
Но другие эксперты конференции полагают, что об ипотечном пузере говорить преждевременно.
По мнению Натальи Пырьевой, аналитика ИГ "ФИНАМ", на данный момент нет предпосылок для возникновения ипотечного пузыря, поскольку ипотечный портфель банков в России пока находится на достаточно низком уровне по сравнению с ведущими странами мира и даже развивающимися экономиками. Эксперт отмечает, что, что банки заметно ужесточили систему оценки кредитоспособности, опасаясь ухудшения качества кредитных портфелей и роста просроченной задолженности. В частности, кредитные организации отказывают потенциальным заемщикам, если те вносят первоначальный взнос за счет, например, средств материнского капитала, что специалисты определяют, как один из признаков низкой платежеспособности клиента, а также отслеживают наличие у потенциального заемщика прочих кредитов. Люди, в свою очередь, тоже взвешенно оценивают свои возможности при получении ипотечного кредита, осознавая, что в случае неуплаты они могут потерять и уже выплаченные средства, и купленное жилье.
Наталья Пырьева полагает, что причиной ажиотажного спроса послужила не только программа доступной ипотеки, но и отложенный спрос, который сформировался во время карантина. Кроме того, недвижимость традиционно в сознании людей является надежным активом для сохранения средств. Таким образом, текущая нестабильная ситуация в стране, обесценивание рубля и снижение доходностей банковских депозитов подтолкнули рост спроса на недвижимость. Для того чтобы контролировать ситуацию с ипотечным кредитованием, банки тщательно анализируют платежеспособность потенциальных заемщиков. "Мы ожидаем, что в 2021 году ситуация на рынке стабилизируется, поскольку большинство россиян уже, вероятно, осуществили приобретение тех объектов недвижимости, в которых они были заинтересованы по адекватным рыночным ценам. А те, кто не успел этого сделать, вероятно, захотят подождать снижения цен, поскольку ажиотажный спрос естественно существенно возвысил ценник за квадратный метр. Дополнительным фактором, который остудит чрезмерный спрос, является некоторое укрепление рубля, а также отсутствие второй волны локдаунов", - подчеркивает эксперт.
Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", говорит о том, что по России доля просроченной ипотеки не превышает 1,5%, по Санкт-Петербургу ситуация с просрочкой по жилищным кредитам также укладывается в эти рамки. В целом считается нормальным, если доля "плохих долгов" не выходит за пределы 2% от объема выдачи. Пока ситуация такова, что предпосылок для возникновения "пузыря" нет, считает эксперт.
"Ипотечный пузырь опасен для экономики, если выполнятся несколько условий: растущий уровень просроченных ипотечных кредитов, рост доли высоко рисковых заемщиков, обесценение ипотечных ценных бумаг и падение цен на недвижимость, - комментирует Наталия Кузнецова, генеральный директор АН "БОН ТОН". - И, как следствие, происходит обвал ипотечного рынка в целом. В случае с ипотечным рынком РФ ситуация не выглядит рискованной даже в силу того, что доля ипотеки в ВВП составляет всего 5%. Для сдерживания роста доли высоко рисковых активов регулятор еще в 2018 г. ужесточил требования к банкам по резервам по ипотечным кредитам. По данным ДОМ РФ, доля просроченных платежей в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам в РФ составляет 0,8%, на рынке Москвы – 1%".
Наталья Кузнецова убеждена, что продление льготной ипотеки до конца 2021 года, напротив, будет стабилизирующей мерой. Это снимет ажиотажный характер спроса потребителей, когда они будут знать, что есть время на принятие решения. "На рынке всегда действует закон спроса-предложения. Невозможно "простимулировать" покупку какого-то актива, если он не принесет дохода в будущем. Например, сейчас на рынке происходит перераспределение спроса с коммерческой и офисной недвижимости на складскую. Это вызвано потребностями сложившейся постковидной ситуации и переходом на онлайн продажи", - считает эксперт.
