Половина небоскребов в Майами пустует: вслед за Нью-Йорком он превращается в город арендаторов. На главных улицах не заселены более 20 тыс. квартир на главных улицах города остаются пустыми. 11 тыс. из 27 тыс. жилых помещений в многоквартирных комплексах — таунхаусах и домах на две семьи — сдаются в аренду самими строителями, отчаявшимися найти на них покупателей. Даже те квартиры, которые продаются, покупаются для сдачи в аренду. Доходы от нее пойдут на уплату ипотеки, взятой на покупку квартиры. Круг замкнулся.
Инвестиции в недвижимость — традиционный способ сбалансировать портфель более рискованных инструментов консервативным активом. А рынок новых жилых помещений — самый предсказуемый в секторе недвижимости. Психологически такое отношение объяснимо, ведь дом — актив понятный и осязаемый. Проблема заключается в том, что ситуация на рынке американской недвижимости складывается неоднозначная.
Цифры, публикуемые в ежемесячном «Отчете о строительстве нового жилья», базируются на данных Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) и являются основными индикаторами развития рынка нового жилья и настроений инвесторов в данный сегмент.
Строительство жилых помещений начинается с получения от местных властей разрешения на строительство. После закладки фундамента строители рапортуют о «новом строительстве». Закончив строительство, соответственно, о его завершении. За динамикой этих трех показателей и стоит следить, принимая решение об инвестициях в недвижимость.
Разрешения на строительство выросли в январе на 1,4%, что обусловлено увеличением разрешений на строительство многоквартирного жилья на 7,2%. При этом количество запросов на строительство домов для одной семьи упало до самого низкого уровня с середины 2017 года. Сокращение запросов на разрешение строительства домов на одну семью на 2,1% обусловлено тем, что само строительство этого типа домов уже увеличилось на 25,1% до 926 тыс. в январе, и достигло самого высокого уровня с мая 2018 года. Увеличение предложения уже повлекло за собой падение спроса на новые дома.
Рынок жилья стал менее доступным из-за высоких ставок по ипотечным кредитам, дорогих стройматериалов, а также нехватки земли и рабочей силы. Цены на строительные материалы возглавили список проблем, с которыми строители столкнулись в 2018 году, но стоимость и доступность рабочей силы, как ожидается, будет на первом месте в 2019-м, согласно специальному исследованию индекса рынка жилья NAHB / Wells Fargo.
В 2018 году инвестиции в жилищное строительство сократились на 0,2%, что является самым низким показателем с 2010 года. По данным американского Бюро переписи населения, новый дом в январе 2019 года можно было купить в среднем за $373,1 тыс. За последний год цена упала на 1,2%.
Виртуальная realty
Итак, перед нами рынок со средней ценой актива в несколько сотен тысяч долларов (добавим сюда риэлторскую комиссию за сделку и налоги на недвижимость), падающими ценами и низкой ликвидностью. Кажется, не самый привлекательный способ сбережения капитала. Есть способ инвестировать в недвижимость, не покупая недвижимость — акции.
Мы подобрали несколько компаний, которые инвестируют в коммерческие объекты. Они платят стабильные дивиденды и могут оказаться интересным способом вложения денег.
Realty Income (NYSE: О), инвестирует в отдельно стоящие коммерческие объекты с одним арендатором в США и Пуэрто-Рико. В своем портфеле компания имеет 5500 объектов недвижимости, сданных в аренду 257 различным коммерческим арендаторам.
Инвесторам нравится, что портфель Realty Income более диверсифицирован, чем у схожих компаний. Около 20% ее портфеля составляют объекты офисной и промышленной недвижимость. 94% ее розничных арендаторов защищены от рисков замедления экономики (и падения потребительских доходов) из-за специфики деятельности: значительная часть состоит из аптек и дискаунтеров. Компания стоимостью $21,7 млрд подорожала на 14,3% с начала года. Realty Income отличается особой историей выплаты дивидендов: 585 последовательных ежемесячных выплат дивидендов за всю 50-летнюю историю, из них последние 86 отмечены ежеквартальным повышением.
Welltower (NYSE: WELL) ориентирован на инвестиции в жилье для пожилых людей, сообщества по оказанию помощи при проживании и уходе за больными, учреждения по оказанию неотложной помощи и медицинские офисы. Компания также владеет больницами и другими объектами здравоохранения за пределами США. Акции Welltower выросли на 15% в 2019 году. За 2018 год компания увеличила денежный поток от операций на 10%, отчасти благодаря усиленному вниманию пациентам с частным страхованием, приобретению новых объектов недвижимости, на которые были потрачены $3,4 млрд и продаже объектов, включая квалифицированные медицинские учреждения, в которых обычно размещаются пожилые пациенты без частного страхования. Welltower имеет отличные долгосрочные перспективы: по данным Бюро переписи США, в течение следующих 20 лет население США старше 85 лет удвоится. Выплаты страховых компаний составят примерно $35 тыс. в год на здравоохранение на одного пожилого человека.
Extra Space Storage (NYSE: EXR) сдает в аренду индивидуальные склады — помещения, похожие на гаражи, но предназначенные для хранения личных вещей. Компании принадлежит 1483 комплекса в 39 штатах. Акции этого трастового фонда, который является вторым по величине оператором в США, выросли на 14% с начала года. Денежный поток от операций в 2018 году увеличился на 13,5% по сравнению с предыдущем годом, благодаря отсутствию высокой конкуренции: строгие правила зонирования и высокие цены на землю не позволяют другим компаниям осуществить запуск новых похожих строительных проектов. В настоящее время около 10% населения арендуют сторонние складские помещения. Ожидается, что это число будет только расти. Выручка за последний квартал выросла на 8% и достигла $266,6 млн. Среднесуточная волатильность за прошедшую неделю составила 1,67%. Низкая волатильность при росте объема продаж с 880 тыс. акций в день до 1,35 млн говорит о высоком качестве инвесторов, готовых к долгосрочному владению акциями.
