На долю Московского рынка недвижимости приходится лишь около 4% ввода всей жилой недвижимости в России. Тем не менее именно он зачастую служит индикатором для рынка жилья России. Московский рынок недвижимости характеризуется снижением цен на жилье с 2013 года. Отчасти это связано с перегревом рынка во время финансового кризиса 2008 года, за трехлетний период перед которым цены на недвижимость в долларах взлетели в 3 раза до $6 тыс. за кв.м. С конца 2014 года наблюдается существенное уменьшение цен на недвижимость в долларах до уровня 2006 года на фоне ослабления рубля из-за снижения цен на нефть и введения санкций против России. При этом стоимость квадратного метра в рублях сохраняется на уровне 170 тыс. руб. с 2014 года во многом за счет падения курса рубля к доллару в 2 раза с 2014 года.
Средние цены на недвижимость в Москве
Источник: irn.ru, Банк России, расчет QBF
После снижения цен на нефть и ввода санкций в 2015 году многие строительные компании предпочли заморозить строительство в связи с существенным снижением реальных располагаемых доходов населения. В 2016 году объем ввода жилых домов в Москве сократился на 13,6% г/г, а в 2017 году – вырос лишь на 1% г/г до 3,4 млн кв.м. в связи с продолжающимся в 2015-2017 годах снижением реальных располагаемых доходов населения. Тем не менее за 7 мес. 2018 года наблюдалось увеличение ввода жилья на 15,6% г/г. Отчасти этому способствовало увеличение реальных располагаемых доходов населения впервые за 3 года в январе-июле 2018 года.
Объем ввода жилых домов в Москве, млн кв.м.
Источник: Росстат
Тем не менее увеличение ввода жилых домов в Москве происходит в основном не за счет роста реальных располагаемых доходов населения с 2018 года, а за счет снижения ставки по ипотеке на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ РФ. В 2018 году впервые с 2014 года средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась ниже 10% годовых. Это способствовало увеличению объема выданных ипотечных кредитов: за первые 7 мес. 2018 года их объем в Москве вырос на 60% г/г до 194 млрд руб.
Темпы роста реальных располагаемых доходов населения в РФ, г/г
Источник: Росстат
На текущий момент рынок недвижимости Москвы и Подмосковья характеризуется превышением предложения над спросом. В ближайшие годы ожидается введение в эксплуатацию дополнительных 25 млн кв.м. жилья вдобавок к текущим построенным домам: ввиду изменения 214 ФЗ застройщики поспешили получить разрешение на строительство по старым правилам до его вступления в силу 1 июля 2018 года. Это привело к тому, что в I полугодии 2018 года количество выданных разрешений на строительство в Москве взлетело в 4,4 раза по сравнению с аналогичным периодом годом ранее до 17,7 млн кв.м., а в Московской области – в 5,6 раза до 7,2 млн кв.м. При этом со стороны спроса ипотечный драйвер роста может иссякнуть уже осенью текущего года на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
Ставки по ипотеке, ключевая ставка и объем выданных ипотечных кредитов в Москве
Источник: Банк России, расчет QBF
Немаловажно отметить санкционное давление. При вводе новых санкций может уменьшиться и без того скудное иностранное финансирование российских банков и компаний, что приведет к общему удорожанию привлечения средств, как это произошло при вводе санкций в 2014 году. На фоне снижения курса рубля в августе более чем на 8%, а также ускорения годовой инфляции до 3,1% 14 сентября ЦБ РФ принял решение поднять ключевую ставку на 25 базисных пунктов до 7,5% годовых. Ужесточение монетарной политики приведет к тому, что тренд на снижение ставок по ипотеке сменится их увеличением.
При этом Центробанк прогнозирует ускорение годовой инфляции до 5-5,5% в 2019 году, что сигнализирует о продолжении умеренно жесткой монетарной политики. Поскольку рынок ипотеки во многом служил драйвером роста рынка недвижимости, а в настоящее время наблюдается увеличение ввода жилья, то в долгосрочной перспективе можно будет наблюдать дальнейшее снижение цен на недвижимость в Москве. По прогнозу IRN, цены на недвижимость в Москве будут снижаться в среднем на 5-10% в год до 2021 года, а квадратный метр жилой недвижимости подешевеет с текущих 170 тыс. руб. до 120 тыс. руб. к 2021 году.
Денис Иконников — аналитик QBF
