Россияне продолжают инвестировать в недвижимость. До 30% от общего количества сделок с застройщиками – инвестиционные.
Какие риски ждут тех, кто вкладывается в жильё?
Рынок перегрет
За последние два года средняя цена квадратного метра жилья в России поднялась на 46%. Квартиры при этом дорожали быстрее инфляции. В 2021 году стоимость жилья подросла из-за издержек застройщиков: трехзначной инфляции в стройматериалах и дефицита специалистов.
Как следствие, в 2022 году оно может оказаться не по карману многим россиянам.
.png)
Рис. 1. Средняя цена 1 кв. м. в России (2010-2021 год). Источник: ЕМИСС
Цены начали подниматься в апреле 2020 года. Правительство объявило о программе льготной ипотеки, а банки предложили дешевые займы, когда ключевая ставка ЦБ опустилась до 4,25%.
В общей сложности за 2020 год банки выдали 1,7 млн ипотечных займов на сумму 4,3 трлн рублей, в 2021 году рекорд побили: 2 млн кредитов, около 5,8 трлн рублей.
За 2021 год средний размер ипотеки в России вырос с 2,7 млн до 3,38 млн рублей, считают в FrankRG.
Ставки по ипотеке растут
В июле 2021 года средняя ставка по ипотеке составляла 5%. После этого условия для заёмщиков начали ухудшаться: к февралю 2022 года ставка поднялась до 10,44%. Дорогая ипотека снижает спрос: получить займ готовы 35% опрошенных россиян, хотя год назад их было 44%.
Ставки по льготной ипотеке поднялись на 0,5-1%. Кроме того, власти установили максимальный размер кредита 3 млн рублей для всех регионов. Из-за лимита упал спрос на льготную ипотеку в городах с дорогим жильем: Москва, Санкт-Петербург, Краснодар и Сочи.
Из-за высоких цен и низкого спроса снизилась и инвестиционная привлекательность недвижимости, считают в СберИндекс.
Не грозит ли рынку «ипотечный пузырь»?
Ситуация далека от «ипотечного пузыря»: большинство заёмщиков справляются с обязательствами, считают эксперты. Чтобы рынок оказался на грани кризиса, должны совпасть несколько факторов:
-
падение цен на стройматериалы;
-
двузначная ключевая ставка;
-
рост ставки по ипотеке до 15-20%.
Такой вариант маловероятен, говорят аналитики: темпы роста цен стабилизируются и со временем вернутся на допандемийный уровень. Насыщение рынка и рост стоимости жилья должны охладить отрасль.
При этом, по оценке Центробанка, до 57% экономически активных россиян имеют кредиты и займы. Общая закредитованность людей тревожит специалистов. Ситуацию иногда сравнивают с ипотечным «бумом» 2007 года в США. С оговоркой: в России безопаснее. Застройщики считают, что рынок может рассчитывать на поддержку регулятора.
Журналист Михаил Беляков, редактор Никита Марычев.
