В связи с последними событиями, Центральный Банк России поднял ключевую ставку до рекордных за всю историю 20%. Ставки по ипотеке достигли 22-25%, а это значит, что скоро спрос на недвижимость рухнет, если государство ничего не предпримет. Как это скажется на застройщиках, и что их ожидает в будущем? Попробуем разобраться.
Ипотека под 20% - кратковременный ажиотаж?
Сейчас на рынке будет наблюдаться резкий всплеск спроса на жилье. Так как новые ипотеки по стандартным условиям выдаются под огромные проценты, люди будут спешить оформить уже одобренные кредиты по старым ставкам. Например, по данным инвестиционной компании “Реалист”, только в Москве, сейчас у 20-30 тысяч людей есть одобренные ипотеки по старым ставкам. Граждане будут спешить вложить свои деньги в недвижимость, чтобы спасти их от инфляции и обесценивания рубля.
Уже сейчас застройщики начали повышать цены. По данным “ЦИАН”, 2 марта в 44% объявлениях о продаже от девелоперов были пересмотрены цены. Из них в 15,5% случаев цены были снижены, а в 28% — увеличились.
Ипотека под 20%. Дальше — хуже
Когда все, кто хотел, купят жилье под низкий процент, спрос резко снизится. Люди просто-напросто не смогут обслуживать ипотеку под 20% годовых, а значит и не станут её брать. Также скажется рост себестоимости строительства на фоне падения курса рубля, роста цен на стройматериалы и перебоев в цепочках поставок из-за границы.
Уже сейчас девелоперы замораживают новые проекты на неопределенный срок. И проблема сейчас не только в себестоимости, но еще и в финансировании. Дело в том, что в 2019 году застройщики перешли с от долевого строительства (на деньги дольщиков) к проектному финансированию через эскроу счета.
Счёт эскроу — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателей до того момента, пока девелопер не выполнит все свои обязательства по вводу жилья в эксплуатацию. Под эти счета застройщикам даются кредиты в виде проектного финансирования. Но проблема в том, что проектное финансирование также привязано к ключевой ставке, а значит сейчас ставки по этим кредитам, также как и по ипотекам, достигли 20%. Соответственно, строительным компаниям невыгодно такое финансирование, и они стали останавливать новые проекты, пока ситуация не станет более благоприятной.
Вся надежда рынка недвижимости на государство
Единственный шанс сейчас избежать массовых банкротств и краха рынка недвижимости — это поддержка от государства. Уже сейчас вице-премьер России Марат Хуснуллин заявил, что в ближайшие дни правительством будет принят антикризисный план, который должен не допустить обвал рынка. Какие именно меры будут приняты — пока неизвестно, однако, по словам вице-премьера, план включает в себя поддержку жилищного строительства, сокращение инвестиционного строительного цикла, ценообразования и поставок стройматериалов.
Также не стоит забывать, что в России до сих пор действуют программы льготного кредитования. Так, все граждане, независимо от региона, могут подать заявку на получение ипотеки под 7% размером до 3 млн руб. Также льготы есть и для семей, в которых есть ребенок, родившийся с 01.01.2018 по 31.12.2022 включительно. Такие семьи могут оформить ипотеку под 5,3% размером до 12 млн руб. в Москве, СПБ и областях, и до 6 млн руб. в остальных регионах России.
Понятное дело, что такие льготы мало помогут рынку недвижимости, но это может поддержать застройщиков, у которых ценовой сегмент средний или ниже среднего.
Какие девелоперы смогут пережить этот кризис?
Пока план поддержки строительной отрасли не принят, делать какие-либо выводы еще рано. Мы можем только предполагать.
Однозначно, государственная поддержка будет направлена в первую очередь на крупных застройщиков, которые имеют большое количество проектов. Самыми крупными девелоперами по объему ввода жилья в эксплуатацию в период 2017-2020 гг. являются ПИК и ЛСР. В первую десятку входят также “Самолет” (5 место) и Эталон (9 место).
То есть все компании, представленные на Московской бирже, входят в десятку крупнейших, а значит, банкротство в текущей ситуации им, скорее всего, не грозит. Также не стоит забывать, что предыдущие два года были для рынка недвижимости максимально благоприятными, а значит компании сумели создать хорошие финансовые подушки, которые помогут им переждать первые месяцы кризиса.
Другой вопрос состоит в том, кто выйдет с минимальными потерями. Здесь основными бенефициарами будут компании, чье жилье стоит преимущественно дешево. Чем ниже цены, тем больше людей смогут позволить себе такую недвижимость по программам льготной ипотеки. Сюда можно отнести, например, застройщика “Самолет”, который ориентируется преимущественно на масс-маркет.
Также появится высокий спрос на программу трейд-ин, по которой покупатели могут сдать свою старую квартиру в обмен на скидку на новую. Алексей Гальцев из компании «Реалист» считает, что количество сделок по программе “трейд-ин” вырастет до 20-30% (сейчас по ней проходит около 7%). Те девелоперы, которые будут активно продвигать эту программу, смогут минимизировать потери от кризиса.
Хуже всего придется маленьким компаниям, которые на рынок вышли недавно, их может захлестнуть волна банкротств и поглощений. Также кризис ударит по тем, у кого цены на жилье начинаются от 13-15 млн, так как на них уже не распространяется льготная ипотека.
Выводы касательно рынка недвижимости в кризис
Текущая ситуация меняется очень быстро, поэтому все прогнозы, сделанные сегодня, могут быть уже не актуальны завтра.
В ближайшее время цены на недвижимость будут расти, однако спустя месяц-полтора, жилье начнет стремительно дешеветь на фоне падения спроса.
Дальнейшее будущее отрасли зависит от того, как долго в России продлится кризис, и какие меры государство предпримет для поддержки рынка.
На первое время у крупнейших девелоперов есть достаточный запас ликвидности, чтобы дождаться государственной помощи. Поэтому, пока шанс волны банкротств среди них очень низкий.
Друзья, напоминаем, что 14 марта на нашей платформе IF+ пройдёт инвестиционный комитет, где мы изучим текущее состояние компаний застройщиков. Присоединяйтесь к нам и задавайте свои вопросы — постараемся ответить на все)
