Стив Шварцман и Джон Грей из американской инвесткомпании Blackstone полагают, что вложения в инвестиционные фонды недвижимости (REIT) могут стать крупным выигрышем, который случается 1 раз в десятилетие.
Какие плюсы REIT видят миллиардеры из Blackstone?
-
Стоимость чистых активов REIT сильно обесценилась: дисконт составляет от 20 до 50% от базовой стоимости. Исторически всегда было так: в рецессию REIT падали в цене. По данным GreenStreetAdvisors, в этом году наблюдается одно из самых значительных снижений за последние годы. Например, стоимость BSR REIT (OTCPK:BSRTF) упала на 25%. Тем не менее, не забываем, что фонд владеет многоквартирными домами в Техасе, где наблюдается быстрый рост арендной платы.
-
Другой пример — Vonovia (OTCPK:VNNVF), ведущий арендодатель квартир в Германии. На данный момент фонд оценивается с 50% дисконтом к стоимости чистых активов, что является самым большим снижением в истории компании.
Для справки: высококачественные REIT — Vanguard Real Estate Fund Index (#VNQ) (-20%). UMH Properties (UMH), Alexandria (ARE) и Simon Property (SPG) — снизились примерно на 30%.
-
REIT не боятся инфляции. Даже, наоборот: фонды недвижимости остаются в выигрыше от ее увеличения. Сегодня темп роста арендной платы один из самых высоких в истории. Например, BSR REIT повысил арендную плату на 15%, но она по-прежнему остается ниже среднего уровня по рынку, поэтому стоит ожидать дальнейшего роста. Аналогичная ситуация складывается с большинством промышленных REIT. Так, STAG Industrial (NYSE:STAG ) повышает арендную плату на 17%. Между тем, рост инфляции приводит к увеличению стоимости ипотечных кредитов REIT, что, в свою очередь, увеличивает стоимость капитала фондов.
-
Повышение процентных ставок не является большой проблемой для REIT. На сегодня коэффициент LTV (loan to value) в среднем по отрасли составляют около 35%, а сроки погашения ипотечных кредитов исторически длительные. В этих условиях, балансы REIT являются самыми сильными в их истории. Поэтому негативное влияние от повышения ставок с лихвой перекрывается положительным влиянием от роста инфляции.
-
Исторически стоимость чистых активов REIT всегда восстанавливается. Это только вопрос времени. Как только инфляция сбавит темпы своего роста и положит конец повышению процентных ставок, так сразу же наверняка начнется рост стоимости REIT.
-
Крупные игроки не дремлют. Помимо Blackstone, и другие инвесткомании, например, Brookfield (NYSE: #BAM), сегодня скупают REIT с дисконтом 15-20%. В будущем активы наверняка вырастут на эту величину, как минимум. А пока владельцы REIT не просто ждут роста, но и зарабатывают дивиденды.
Это мнение миллиардеров из Blackstone — b они, на наш взгляд, весьма убедительны. Но справедливости ради отметим, что период рецессии еще толком и не начался. Возможно, стоит ждать дальнейших падений, и открывать позицию по REIT пока рано.
А вы что думаете? Поделитесь своим мнением.
Аналитик Жанетта Махамбетова, редактор Никита Марычев
