PlanB, он же пользователь @100trillionUSD в твиттере, сделал свою исходную модель Stock-to-Flow более универсальной, добавив к ней другие активы, и назвал новую версию модели Bitcoin Stock-to-Flow Cross Asset, или S2FX. PlanB проделал прекрасную исследовательскую работу в отношении коэффициента Stock-to-Flow и его связи с ценой биткойна. Упрощенно можно сказать, что мистер Б (или мистер План?) предположил существование корреляции между рыночной капитализацией Биткойна и отношением между количеством уже выпущенных биткойнов к годовому объему выпуска новых монет. Такая взаимосвязь, по-видимому, существует и для золота, и для других драгоценных металлов.
В своей последней на сегодня статье PlanB говорит, что а) новая модель S2FX предполагает чрезвычайно высокую цену BTC (288 000 $) в будущем и б) было бы неплохо проверить действие этой модели и применительно к другим активам.
Жилая недвижимость
Я подумал, что было бы забавно протестировать эту модель на американском рынке жилой недвижимости. Для ясности, все мои вычисления в этой статье основаны на регрессиях, предложенных PlanB. Я только подставлял цифры в его формулу.
Имеет ли смысл применение коэффициента Stock-to-Flow к рынку жилья? На самом деле да. Экономисты исследовали ряд рынков жилой недвижимости с помощью моделей отношения запаса к приросту.
Мое внимание в первую очередь привлек рынок Сан-Франциско (здесь я живу). Окружной совет определенно повысил уровень сложности возведения здесь нового жилья. Все владельцы недвижимости представляются ходлерами. Запас (имеющееся количество) высок, приток низок, а цены абсурдно высоки. Между тем, в местах, где строители имеют больше возможностей возводить новое жилье для тех, кто заинтересован в его покупке, приток нового предложения по отношению к запасу выше, а цены ниже.
Жилая недвижимость – не такой товарный актив, как золото, серебро или нефть. Он не является взаимозаменяемым на уровне единицы измерения или квадратного метра. С другой стороны, если взять общий объем строительства жилья, скажем, в Соединенных Штатах, то мы получим большую и диверсифицированную выборку.
Кроме того, ежегодное производство жилья не имеет такого ограничения, как добыча золота, не говоря уже о майнинге Биткойна. Тем не менее оно ограничивается наличием капитала, рабочей силы и материальных ресурсов, и что зачастую еще более важно, местными нормативными актами. При наличии политической воли жилья можно было бы построить гораздо больше. Но на сегодняшний день такая воля отсутствует. Локации, в которых производство жилья может быть легко увеличено, не всегда являются наиболее востребованными. Так что в данный конкретный исторический момент приток новой жилой недвижимости можно назвать относительно стабильным (по крайней мере, до эпидемии COVID).
Плюс к тому, по жилью у нас есть хорошие данные. Бюро переписи населения США ежегодно сообщает об общем количестве возведенной жилой недвижимости. Также в этом отчете говорится о среднем размере единиц жилой недвижимости и о том, предназначены ли они для проживания одной или нескольких семей. Кроме того, есть данные о средней цене продажи построенного для продажи жилья. Есть оценка общего количества квадратных метров жилой недвижимости в стране. Наконец, у Zillow есть модель для расчета общей рыночной капитализации всей жилой недвижимости в США. Все вместе, это дает необходимые вводные данные для применения коэффициента Stock-to-Flow и проверки того, насколько хорошо прогнозируется в рамках этой модели общая капитализация американского рынка жилья.
Формула
PlanB оценил регрессию и вывел следующую формулу:
Рыночная стоимость = exp(12,7598) * S2F ^ 4,1167
То есть как только мы рассчитаем правильный коэффициент для американского рынка жилья, мы можем просто подставить его в формулу и посмотреть, насколько хорошо прогнозируется капитализация этого рынка.
(Предупреждение: далее последует утомительное перечисление цифр. Вы можете спокойно пропустить эту часть, если не хотите вдаваться в такие подробности.)
Площадь жилой недвижимости
На конец 2019 года общая площадь жилой недвижимости составила приблизительно 253,2 миллиарда кв. футов. В статье от 2015 г. Моура, Смит и Белзер рассчитали общую площадь, скомбинировав данные Бюро переписи населения и Департамента жилищного строительства и городского развития. Я обновил эти цифры, использовав данные Бюро переписи за 2019 г.
Кроме того, согласно этим данным, в 2019 году было построено 904 000 домов на одну семью со средней площадью 2 508 кв. футов. Помимо этого, было построено 352 000 единиц жилья в многоквартирных домах, средний размер составил 1138 кв. футов. Вместе это дает 2.667.808.000 кв. футов новой жилой недвижимости за 2019 год.
Итак, разделив 253,2 млрд кв. футов на 2,67 кв. футов, мы получаем коэффициент Stock-to-Flow 94,8.
Вставив его в формулу PlanB, мы получаем расчетную рыночную стоимость exp(12,7598) * 94,8 ^ 4,1167, или 47,8 триллиона долларов.
Насколько это соответствует “фактическому» значению? Zillow оценили рыночную стоимость всей жилой недвижимости США в 33,6 трлн $.
Если предположить, что цифры Zillow верны, модель завышает стоимость жилья примерно на 42%. Результат на самом деле довольно близкий, но все равно неточный.
Но подождите, неужели квадратные футы, построенные в 2019 г., равноценны кв. футам уже существовавшего жилья? Вряд ли. И хотя есть много красивых старых домов, в среднем они уступают новым, хотя бы потому, что в них накопилось больше отложенных и нерешенных проблем, чем в домах, построенных в прошлом месяце. Так что смоделированная стоимость и должна быть выше фактической.
Добавляем к расчету цену
Можно ли получить более точную оценку, если принять в расчет долларовую стоимость построенного жилья? В конце концов, если оценка Zillow верна, она должна учитывать все отложенное обслуживание, всю разницу в местоположении и удобствах, в школьных округах. Все это отражается в цене. Цена знает все. Между тем, у нас есть цена, по которой продается новое жилье, и мы можем получить хорошее, если не идеальное, представление о стоимости как запаса, так и притока.
Теперь о недочетах. У нас нет «цены» жилья, построенного собственниками самостоятельно. Мы, или, по крайней мере, Бюро переписи населения, много знаем о квадратных метрах, но не об их цене. Для недвижимости, построенной на продажу, у нас есть цена.
Изучив данные о размерах домов, я пришел к очень приблизительному выводу о том, что жилье, построенное собственниками, в среднем на 6–8% меньше, жилья, построенного с целью продажи.
Что еще более важно, 24% завершенных единиц жилья были многоквартирными и подавляющее большинство из них были сданы в аренду. Цена этих единиц жилья нам неизвестна. Я буду исходить из предположения, что кв. фунт арендного жилья равноценен кв. футу частного дома для одной семьи. Это дает средневзвешенную рыночную стоимость для всех построенных и проданных единиц жилья в размере 320 700 долларов. Эта оценка, вероятно, несколько завышена, поскольку многоквартирные, арендные помещения и отдельные помещения на одну семью в действительности не эквивалентны. Но я не могу точно рассчитать разницу. Существование этой разницы означает, что модель Stock-to-Flow должна несколько занижать стоимость уже имеющегося жилья.
Если 1 256 000 единиц жилья были завершены и/или проданы по нашей средней цене в 320 000 $, то получается, что в 2019 году объем рынка жилой недвижимости США увеличился на 402,8 миллиарда долларов. Разделив на полученное значение общий объем рынка жилья по данным Zillow, мы получаем коэффициент Stock-to-Flow, равный 83,4.
Итак, возвращаясь к нашей формуле, мы получаем прогноз рыночной капитализации exp(12.7598) * 83,4 ^ 4,1167 или 28,2 трлн $.
Результат в этой модели на 16% ниже оценки Zillow в 33,6 трлн $. Учитывая, что мы ожидали недооценки, это довольно впечатляюще.
Подгонка данных к графику PlanB
ОК. Вы дочитали до этого момента. Вероятно, вам интересно увидеть, как результаты наших расчетов будут выглядеть на графике. И вы это заслужили по праву.
Мы отметим 33,6 трлн $, капитализацию американского рынка жилой недвижимости по оценке Zillow, двумя точками на графике от PlanB: 94,8 – коэффициент Stock-to-Flow «по квадратным футам» (синий кружок), 83,4 – Stock-to-Flow «по цене» (зеленый кружок). Как видите, обе эти точки расположены очень близко к линии регрессии.
Зеленый кружок – капитализация рынка жилой недвижимости США с добавленной в расчет ценой. Синий кружок – капитализация рынка жилой недвижимости США без добавления в расчет цены. (Использован график PlanB, я только добавил две точки для рынка жилья.) Заключение
| Актив (S2F) | Прогноз S2F-модели (млрд $) | Факт. капитализация (млрд $) |
| Биткойн до халвинга (25,1) | $201 | $114* |
| Серебро (33,3) | $644 | $561** |
| Золото (58,3) | $6461 | $10.088** |
| Жилая недвиж., по кв. футам (94,9) | $48.000 | $33.600*** |
| Жилая недвиж., с учетом стоимости (83,4) | $28.200 | $33.600*** |
* среднее значение
** из статьи PlanB
*** по данным Zillow
Ну вот и все. Общая капитализация американского рынка жилой недвижимости довольно точно вписывается в Stock-to-Flow Cross Asset (S2FX) модель. Корректировка стоимости возводимого за год жилья может сделать соответствие еще более точным.
Означает ли это, что прогноз модели S2FX о биткойне за 288 000 $ в 2020–2024 гг. верен? Что ж, об этом вы узнаете тогда же, когда и я.
Подписывайтесь на BitNovosti в Telegram!
Делитесь вашим мнением об этой статье в комментариях ниже.
Источник
